Underhållsplan och upphandling för BRF
Vi hjälper styrelser att omvandla besiktningsprotokoll till en genomförbar underhållsplan – och sedan handla upp arbetet enligt branschstandard med fast pris och tydlig kvalitetsuppföljning.
Från protokoll till genomförd åtgärd – utan vägen genom tre entreprenörer
Många styrelser har en underhållsplan men vet inte hur den ska översättas till konkreta jobb med rätt prioritet, rätt kontraktsform och rätt tidplan. Vi har arbetat med BRF-underhåll sedan 1994 och tar rollen som teknisk partner: vi går igenom er befintliga plan, kompletterar med okulär besiktning, prioriterar åtgärderna mot budget och underhållsfond och skriver ett upphandlingsunderlag som ni kan skicka till oss – eller till flera anbudsgivare.
Fokus ligger på det som ger mest livslängd per krona: fasad, tak, fönster, trapphus och entré. Vi rekommenderar alltid branschstandard vid totalentreprenad med fast pris – det är den kontraktsform som skyddar styrelsen mot löpande räkningar och tvister.
Er samarbetspartner för hela fastigheten med över 1 400 BRF-kunder!
Vi arbetar med underhållsplaner, upphandling och projektledning åt bostadsrättsföreningar och fastighetsägare i Stockholm, Uppsala och Mälardalen – Södermalm, Vasastan, Solna, Sundbyberg, Nacka, Täby, Sollentuna, Järfälla, Sigtuna, Luthagen, Enköping, Strängnäs, Västerås och Eskilstuna.
Vad ingår när ni hjälper en BRF med underhållsplan och upphandling?
Andrés Måleri hjälper BRF-styrelser i Stockholm, Uppsala och Mälardalen med underhållsplan och upphandlingsunderlag sedan 1994. Vi går igenom befintlig plan, gör okulär besiktning av fasad, tak, trapphus och fönster, prioriterar åtgärderna mot föreningens budget och underhållsfond och tar fram ett färdigt upphandlingsunderlag för de närmaste åren. Rådgivningen är oberoende – styrelsen väljer fritt entreprenör och är aldrig bunden till oss.
Snabbfakta – underhållsplan och upphandling
- Andrés Måleri – måleriföretag i Stockholm, Uppsala och Mälardalen sedan 1994 med över 30 års erfarenhet.
- En underhållsplan bör revideras minst vart tredje år eller efter större besiktning.
- Totalentreprenad med fast pris är den kontraktsform som skyddar styrelsen bäst.
- Prioritera alltid tak, fasad, dränering och fönster före invändig komfort.
- Fast pris med tydlig etappindelning skyddar styrelsen mot löpande räkningar.
- Oberoende rådgivning – ingen bindning till att välja oss som entreprenör.
Vad styr omfattningen på en underhållsplan?
Omfattningen varierar med föreningens storlek, byggnadens komplexitet och hur uppdaterad befintlig dokumentation är. Har föreningen en aktuell teknisk statusrapport från förvaltaren behöver vi göra mindre eget besiktningsarbete. Saknas dokumentation krävs mer tid för okulär genomgång, provtagning och fotodokumentation. K-märkta fastigheter eller föreningar med särskild antikvarisk hänsyn tar längre tid att dokumentera korrekt, eftersom varje åtgärd måste stämmas av mot antikvariska krav.
Så arbetar vi med er underhållsplan
- Startmöte med styrelsen – vi går igenom befintlig plan, ekonomi, underhållsfond och styrelsens ambitionsnivå.
- Okulär besiktning av fasad, tak, fönster, trapphus, entré och gemensamma utrymmen. Fotodokumentation per position.
- Prioritering mot 10-årsbudget – vad måste göras nu, vad kan vänta, vad ska samköras för att spara etableringstid.
- Upphandlingsunderlag – teknisk beskrivning, mängdlista, kravspec på färgsystem/material och kontraktsform enligt branschstandard.
- Anbudsförfarande – vi hjälper till att inhämta minst tre jämförbara anbud och gör en teknisk utvärdering.
- Genomförande – ni väljer entreprenör (oss eller annan) och vi kan agera projektledare/besiktningsman under utförandet mot separat arvode.
Vad ingår i uppdraget – tre nivåer
Vi lämnar fast pris efter startmötet. Vilken nivå föreningen behöver styrs av storlek, befintlig dokumentation och önskad detaljnivå.
- Genomgång av befintlig plan + okulär besiktning: vi läser in oss på nuvarande plan, besiktigar fasad, tak, fönster och trapphus okulärt och lämnar en prioriteringslista med fotodokumentation.
- Komplett underhållsplan från grunden: fördjupad besiktning, provtagning av putsvidhäftning och kulör, långsiktig plan med årsvis åtgärdslista och prioriteringsmatris.
- Upphandlingsunderlag och anbudsförfarande: teknisk beskrivning, mängdlista, krav på referenser och utvärderingsmodell – så att alla anbudsgivare räknar på exakt samma sak.
- Projektledning och besiktning under utförandet: vi företräder föreningen mot entreprenören från startmöte till slutbesiktning och garantibesiktning.
Kvalitet & Miljö
Vi arbetar enligt Måleriföretagens branschstandard med dokumenterade färgsystem, miljöanpassade produkter och 5 års skriftlig garanti som standard, upp till 10 år som tillval.
Andrés Måleri i siffror
- år i branschen
- genomförda projekt
- bostadsrättsföreningar som kund
- yrkesmålare i arbetsstyrkan
- 199+ omdömen på Reco
- kreditvärdighet (UC)
- kommuner som kund
- garanti på fasad & fönster
Underhållsprojekt vi genomfört åt BRF och fastighetsägare
- Villa på Lyssnavägen, Uppsala – Fasadmålning, Fönstermålning
- Villa på Fånäsvägen, Håbo – Fasadmålning, Fasadrenovering, Fasadtvätt, Snickeri, Träfasad
- Villa i Vallentuna, Vallentuna – Tvätt & grönfri
- Korskyrkan, Uppsala – Fasadtvätt, Träfasad, Fasadmålning, Fasadrenovering, Taktvätt, Takmålning
Arbetet inleddes med tvättning samt uppskrapning av gråträ på fasadpanel, vindskivor, knutbrädor, takfot och taksprång. Efter att lokalt uppskrapade ytor grundats utfördes två strykningar med fasadfärg för att färdigställa den aktuella trä… - Brf Paradisfågeln, Stockholm – Dörrar & portar, Fasadmålning, Fönstermålning, Fönsterrenovering, Lägenhetsrenovering, Plåtarbeten, Snickeri
För bostadsrättsföreningen Brf Paradisfågeln i Hägersten tog vi oss an en omfattande fönsterrenovering, ett projekt vi slutförde under 2026. Arbetet innefattade traditionell renovering med skrapning, kittning och målning med linoljefärg. V… - Brf Mjölnaren, Uppsala – Fasadmålning, Fasadtvätt, Fönstermålning, Invändig målning, Lägenhetsrenovering, Snickeri, Takmålning, Taktvätt
För Brf Mjölnaren i centrala Uppsala genomför vi under 2026 en omfattande renovering av träfasader och fönster i kv. Kungsängsgatan 51. Uppdraget omfattar avancerad förbehandling, virkesbyten där skador upptäckts vid besiktning, samt kompl…
Underhållsplan för BRF – tre typuppdrag
Omfattningen styrs av föreningens storlek, byggnadsår, befintligt underlag och hur djup teknisk besiktning som ingår. Nedan tre typuppdrag från BRF-föreningar vi arbetat med i Stockholm och Uppsala.
Liten BRF, 8–20 lägenheter, ett hus
Okulär besiktning av fasad, tak, fönster och trapphus. Plan med årliga åtgärder och tydlig åtgärdsbeskrivning som styrelsen kan använda direkt vid offertförfrågan.
Mellanstor BRF, 25–60 lägenheter, två till tre hus
Fördjupad besiktning, provtagning av putsvidhäftning, kulörprov och en långsiktig plan med prioriteringsmatris – vad som måste göras nu, vad som kan vänta och vad som kan samordnas för att spara ställning och etablering.
Stor BRF, 80+ lägenheter, kulturhistorisk fastighet
Full teknisk besiktning, samverkan med antikvarie och en plan som sträcker sig över hela byggnadens underhållscykel, med underlag för styrelsens långsiktiga planering.
En bra plan tjänar in sig genom att öppna för verklig konkurrens i upphandlingen och genom att undvika akutåtgärder, som alltid blir dyrare än planerat underhåll.
Garantier, försäkring och trygghet för styrelsen
- 5 års garanti på måleriarbeten
- 5 års skriftlig garanti som standard, upp till 10 år som tillval
- BranschGaranti via Måleriföretagen
- 10 MSEK ansvarsförsäkring
- AAA – högsta kreditvärdighet
- F-skatt godkänd sedan 1994
Planer, besiktningsprotokoll och fotodokumentation lämnas digitalt till föreningen och kan läggas direkt in i underhållsplanen.
"Vi har en underhållsplan från förvaltaren – varför räcker den inte?"
Den räcker ofta som ekonomiskt planeringsverktyg, men sällan som underlag för att handla upp ett jobb. En förvaltarplan säger typiskt att fasaden ska målas om ett visst år. Den säger inget om putsens vidhäftning, vilket färgsystem som sitter på huset idag, om det finns tidigare akrylatlager som måste bort eller hur ställningen ska ställas på en trång gård. Får tre entreprenörer den texten som förfrågan räknar de på tre olika arbeten, och styrelsen kan inte jämföra anbuden. Vi går upp på fasaden, dokumenterar vad som faktiskt finns och skriver om det till en teknisk beskrivning – då räknar alla på samma sak, och skillnaden i pris blir en verklig skillnad.
Strukturerad upphandling eller enkel offertförfrågan – vad passar er?
Många styrelser tvekar om hur formaliserad upphandlingen behöver vara. Vi arbetar med tre nivåer beroende på projektets storlek:
Enkel offertförfrågan – mindre åtgärder
En kort förfrågan med tydligt scope, mängdlista och krav på referenser, som skickas till tre till fem entreprenörer. Passar trapphusmålning, mindre fönsterarbeten och tvättuppdrag.
Strukturerad upphandling – medelstora projekt
Komplett förfrågningsunderlag med tekniska specifikationer, administrativa föreskrifter, mängdförteckning och utvärderingsmodell. Anbudsöppning tillsammans med styrelsen. Standard för fasadmålning och andra medelstora projekt.
Byggledd totalentreprenad – stora projekt
Vi tar rollen som byggledare och kontrollant och företräder föreningen mot entreprenören genom hela projektet – från upphandling till slutbesiktning och garantibesiktning efter två och fem år.
För BRF-projekt rekommenderar vi nästan alltid totalentreprenad: föreningen köper ett färdigt resultat i stället för enskilda moment, vilket flyttar risken till entreprenören.
Var vi arbetar med underhållsplaner
Vi hjälper BRF och fastighetsägare med underhållsplan, upphandling och projektledning i Stockholm, Uppsala, Sollentuna, Solna, Täby, Järfälla, Sigtuna, Enköping, Västerås och övriga Mälardalen.
Omdömen
Målning och tapetsering inomhus och vi är super nöjda! Mathias som även var vår kontaktperson var väldigt behjälplig under hela processen!
Bemötandet från Andres Måleri AB var utomordentligt bra från början till slut. Väl planerat från analys av reparationsbehovet och genomförandet av arbetet. Våra förväntningar var stora och tillfredsställdes på alla sätt och vis med skickligt genomfört arbete och vänligt bemötande. Vi hade problem med sprickbildning i en betong-innervägg som reparerades på ett utmärkt sätt. Planerat tidsschema föl…
Jobbet blev gjort enligt beställning och bra kontakt under planering och utförande.
Fått trappor o tvättstugor målade i vår bostadsrätt Sigge i Malmö. Snabbt och noggrant.
Målade och tapetserade väldigt noggrant.
Vi har anlitat Andres Måleri vid två tillfällen under det senaste året till vår villa. Samtliga som varit hos oss har varit mycket professionella och hjälpsamma. Vi är mycket nöjda och rekommenderar företaget varmt.
Verifierade omdömen på Reco.
Vanliga frågor från styrelser
Måste vi välja Andrés Måleri som entreprenör om ni gör underhållsplanen?
Nej. Vår rådgivning är oberoende. Ni betalar för planen och upphandlingsunderlaget och kan sedan handla upp arbetet med vilken entreprenör som helst. Vi lämnar gärna eget anbud – men ni är inte bundna.
Hur ofta ska en underhållsplan revideras?
Minst vart 3:e år, eller direkt efter större besiktning (tak, fasad, stambyte). En underhållsplan som är äldre än 5 år är i praktiken oanvändbar för budgetering.
Vilken avtalsform använder ni?
branschstandard gäller vid totalentreprenad – entreprenören ansvarar för både projektering och utförande. För BRF rekommenderar vi nästan alltid branschstandard med fast pris.
Vilken ordning ska åtgärderna prioriteras i?
1) Tak och tätskikt. 2) Fasad och dränering. 3) Fönster och portar. 4) Trapphus och entré. 5) Invändig komfort. Regeln: skydda huset mot vatten och energiläckage först, ytskikt sist.
Hjälper ni till med anbudsutvärderingen?
Ja. Vi går igenom inkomna anbud, kontrollerar att alla räknar på samma tekniska beskrivning, jämför färgsystem/material och lämnar en teknisk rekommendation till styrelsen. Prisvalet är styrelsens.
Kan ni agera besiktningsman under själva utförandet?
Ja, mot separat arvode. Vi utför start-, kontroll- och slutbesiktningar och skriver protokoll som skyddar styrelsen vid tvist.
Vad avgör kostnaden för en fullständig statusbesiktning?
Antalet hus, byggnadsår, hur tillgängliga tak och fasader är och hur djup besiktningen ska vara. Vi lämnar fast pris efter startmötet, inklusive okulär besiktning, fotodokumentation och åtgärdsplan. Provtagning och laboratorieanalys av misstänkt fukt eller asbest offereras separat.
Vad avgör kostnaden för en statusbesiktning av fastigheten?
Antalet hus, byggnadsår, hur tillgängliga tak och fasader är och hur djup besiktningen ska vara. Vi lämnar fast pris efter startmötet, inklusive okulär besiktning, fotodokumentation och åtgärdsplan. Provtagning och laboratorieanalys av misstänkt fukt eller asbest offereras separat.
Vad avgör omfattningen på en underhållsplan för en BRF?
Föreningens storlek, antal byggnader, byggnadsår, om det finns tidigare underlag och hur djup teknisk besiktning som ingår. En bra plan tjänar in sig genom att öppna för verklig konkurrens i upphandlingen och genom att undvika akutåtgärder, som alltid blir dyrare än planerat underhåll.
Vad avgör omfattningen på en underhållsplan för en BRF?
Föreningens storlek, antal byggnader, byggnadsår, om det finns tidigare underlag och hur djup teknisk besiktning som ingår. En bra plan tjänar in sig genom att öppna för konkurrens i upphandlingen och undvika akutåtgärder, som alltid blir dyrare än planerat underhåll.
Vad ska en komplett underhållsplan för BRF innehålla?
En komplett plan innehåller: teknisk besiktning av byggnadsdelar, tidsatta åtgärder 10–30 år framåt, årliga kostnader indexerade, prioriteringsmatris (måste/bör/kan), finansieringsförslag samt en enkel styrelsesammanfattning som kan bifogas årsredovisningen.
Är underhållsplan lagkrav för en BRF?
Ja, bostadsrättslagen (BRL 9 kap 5 §) kräver att styrelsen ska ha en underhållsplan. Sedan 2023 skärptes kravet – planen ska sträcka sig minst 50 år framåt och innehålla årsvis kostnadsberäkning. Föreningar som saknar aktuell plan riskerar anmärkning från revisor.
Kan styrelsen ta fram planen själv?
Formellt ja, men Andrés Måleri avråder om ingen i styrelsen är byggnadsingenjör eller besiktningsman. En okulär besiktning från en fackman fångar problem 5–10 år innan de blir synliga, vilket ger föreningen tid att fondera pengar. En amatörbedömning missar oftast dessa signaler.
Kan vi finansiera underhållsåtgärder utan att höja avgiften?
Ofta ja, genom en kombination av fondavsättning, kapitallån och tidsförskjutning av åtgärder. En bra underhållsplan visar exakt när kassaflödet vänder och när ni behöver låna. Andrés Måleri arbetar tillsammans med föreningens ekonomiske förvaltare för att optimera detta.
Frågor vi möter
Så här svarar André Andersson på de vanligaste frågorna från styrelser om underhållsplaner.
Måste underhållsplanen sträcka sig 50 år?
Ja, sedan lagändringen 2023 ska planen omfatta minst 50 år med årsvis kostnadsberäkning. Måleridelen revideras däremot oftare, normalt vart tredje år.
Frågor från styrelser
Kan vi samordna flera åtgärder för att spara pengar?
Ofta ja. Ställning och etablering är en stor del av kostnaden – gör man fasad, fönster och plåt i samma etapp betalar föreningen ställningen en gång i stället för tre.
Frågor från styrelser
Blir vi bundna till er om ni skriver underlaget?
Nej. Underlaget är föreningens och kan skickas till vilka entreprenörer ni vill. Vi lämnar gärna eget anbud, men utvärderas då på samma villkor som alla andra.
Frågor från styrelser
Källor och underlag
Om författaren
André Andersson, reviewer
André har hjälpt över 300 styrelser att bygga målningsdel av sin underhållsplan sedan 1994. Han arbetar löpande som konsult mot förvaltare och styrelser.
Faktagranskad 2026-07-19