Andres Måleri

Underhållsplan & upphandling för BRF

Underhållsplan och upphandling för bostadsrättsföreningar

Konsultativt stöd från besiktning till underhållsplan och förfrågningsunderlag enligt AMA Hus. Helt kostnadsfritt och utan bindning.

Underhållsplan och upphandling – grunden för en välskött bostadsrättsförening

Den enskilt största riskfaktorn vi möter när vi besiktar bostadsrättsföreningar är inte en specifik skada – det är frånvaron av en levande, uppdaterad underhållsplan. Utan plan blir varje styrelseår en kris av akuta åtgärder. Med plan blir varje årsstämma en kontrollerad diskussion om förutsägbara kostnader.

Andrés Måleri tar fram underhållsplaner och förfrågningsunderlag helt kostnadsfritt och utan bindning för bostadsrättsföreningar i Stockholm, Uppsala och Mälardalen. Det är inte en marknadsföringsfras – det är en del av vår strategi. Vi är övertygade om att en BRF som har en hederlig underhållsplan och som handlar upp på samma underlag som vi själva räknat på, kommer att välja oss oftare. Inte alltid – och det är okej. Vi vill att föreningen ska göra rätt val även om det betyder att vi tappar uppdrag någon gång.

Vår underhållsplan är inte en juridisk handling – för det krävs en certifierad byggteknisk konsult. Däremot är vår plan en operativ underhållsplan som täcker måleri, fasad, fönster och trapphus i 10-årsperspektiv. Den är skriven i ett språk styrelsen kan använda direkt på årsstämman, i avgiftsdiskussioner och i upphandlingar.

Vad ingår i vår underhållsplan

Vi tar fram en underhållsplan i tre delar: nu-läget, 10-årsplanen, och en uppskattad ekonomi över tid.

Nu-läge: dokumenterad besiktning

Vi besiktar fastigheten utvändigt och invändigt med fokus på måleri-, fasad-, fönster- och trapphusrelaterade objekt. Varje objekt klassificeras: akut åtgärd (0–1 år), planerad åtgärd (2–5 år), framtida åtgärd (6–10 år). Foton tas av allt vi bedömer, och vi noterar dolda risker (exempelvis bom i puts som inte syns från marken eller takanslutningar med risk för fukt­intränging).

10-årsplan: tydliga åtgärder år för år

Baserat på nuläge och normala underhållsintervaller bygger vi upp en plan: vilket år bör fasaden tvättas, vilket år bör fönstren bättringsmålas, vilket år bör trapphuset renoveras. Vi tar hänsyn till samordningsmöjligheter (ställning som kan delas mellan fasad och fönster), säsonger och normala arbetstoppar.

Ekonomi: realistiska prisindikationer

För varje åtgärd ger vi en realistisk prisindikation i 2025–2026 års penningvärde. Inte fast pris – det får man efter detaljerad offert – men en rimlig kalkyl baserad på fastighetens storlek och våra erfarenheter från liknande projekt. Detta blir ett underlag för föreningens långsiktiga avgifts- och fondsättning.

Vad ingår inte i vår plan

Vår plan omfattar inte tak, stomme, ventilation, vatten/avlopp, el, hissar eller liknande tekniska system. För dessa rekommenderar vi en separat byggteknisk besiktning av certifierad konsult. Vår styrka är måleri och fasadrelaterade objekt – och inom det området är vår plan minst lika bra som andras.

Levande dokument

Underhållsplanen bör uppdateras vart 3–5 år eller efter större insatser. Vi gör kostnadsfri uppdatering var 3:e år för föreningar som anlitat oss för minst ett uppdrag.

Förfrågningsunderlag enligt AMA Hus – grunden för rättvis upphandling

När styrelsen vill handla upp ett måleriuppdrag är det helt avgörande att alla anbudsgivare räknar på samma underlag. Annars jämför man äpplen och päron – en firma räknar på två strykningar, en annan på en, en tredje räknar med ställning och en fjärde utan. Resultatet blir oanvändbart.

Vad är AMA Hus?

AMA Hus är Svenska Byggvarudatabasens branschstandard för byggentreprenader. Den beskriver exakt vilka arbetsmoment som ingår i en specificerad åtgärd – exempelvis "målning av fasad med två strykningar inkluderar förbehandling enligt typ X, grundning enligt typ Y, två strykningar i kulör enligt beställning, samt slutstädning". När man hänvisar till AMA Hus vet alla anbudsgivare exakt vad de räknar på.

Vad innehåller vårt förfrågningsunderlag?

Kostnadsfritt och utan bindning

Vi tar fram detta underlag helt kostnadsfritt och utan bindning. Ni är fria att skicka det till tre eller fyra andra firmor. Vi accepterar att vi inte alltid vinner – men vi är övertygade om att en hederlig konkurrens på samma underlag är bra för alla parter på sikt.

Hjälp med anbudsutvärdering

När anbuden kommer in hjälper vi gärna styrelsen att utvärdera dem objektivt: är firmornas referenser jämförbara, är försäkringarna tillräckliga, är garantilängden likvärdig, vad sägs om dolda kostnader. Detta gör vi även utan att vi själva är en av anbudsgivarna.

Att välja bortom lägsta pris

Lägsta anbud är inte alltid billigast totalt. Vi har många gånger sett föreningar välja en firma 15 % under marknadspris, för att två år senare betala 30 % över genom bättringar och garantitvister. Be alltid om referenser till uppdrag äldre än 3 år – det är där man ser om en firma faktiskt levererar långsiktig kvalitet.

Varför välja Andrés Måleri?

Med över 30 års erfarenhet levererar vi kvalitet som håller. Vi arbetar med de bästa materialen och metoderna för bästa möjliga resultat.

Hur en upphandlingsprocess bör se ut

Många BRF-styrelser känner sig osäkra på hur upphandling ska gå till. Här är vår rekommenderade process – samma som vi själva följer när vi tar fram underlag åt er.

Steg 1: Definiera behov

Vad är problemet? Behöver fasaden tvättas, målas eller renoveras från grunden? Tas detta beslut utan grundlig besiktning är risken stor att fel åtgärd handlas upp. Vår kostnadsfria besiktning är första steget även om ni inte sedan väljer oss.

Steg 2: Förfrågningsunderlag

Skriftligt underlag enligt AMA Hus med all nödvändig specifikation. Skicka samma underlag till 3–4 firmor.

Steg 3: Anbudsperiod 2–3 veckor

Ge firmorna minst 2 veckor för att räkna och eventuellt komma på besiktning. För större projekt 3 veckor.

Steg 4: Referenstagning

När anbuden kommit in: ring 2–3 referenser per firma. Be att få besöka ett genomfört projekt äldre än 3 år. Detta är det viktigaste steget och hoppas ofta över.

Steg 5: Val

Väg in pris, referenser, försäkringar, garantilängd, kollektivavtal, F-skatt, samt "magkänsla" från personliga möten. Beslutet ska kunna motiveras på årsstämman om någon medlem frågar.

Steg 6: Avtal

Skriftligt avtal med tydliga specifikationer, betalningsplan kopplad till färdigställande­grad, garantivillkor och slutbesiktningsprocess. Använd gärna ABT 06 eller AB 04 som standard­avtal – det är branschstandard och skyddar båda parter.

Steg 7: Genomförande och slutbesiktning

Tät kontakt under projektets gång, dokumentation av eventuella avvikelser, formell slutbesiktning med eller utan extern besiktningsman. Garantibesiktning efter 2 år.

Vanliga fallgropar

För korta anbudstider, ofullständiga underlag, val baserat enbart på lägsta pris, försummade referenstaganger, otydliga avtal, frånvaro av slutbesiktning. Detta är de fel vi ser om och om igen.

Vad styrelsen får av oss – och vad det kostar

Vi vet att "helt kostnadsfritt och utan bindning" låter för bra för att vara sant. Här är vad ni faktiskt får och varför vi gör det utan att fakturera.

Konkret leverans

Varför är det gratis?

Ärligt svar: vi vinner inte alla uppdrag vi räknar på, men vi vinner tillräckligt många för att den fria konsultationstiden ska betala sig. Föreningar som får hjälp med besiktning och underhållsplan tenderar att komma tillbaka och anlita oss för minst en av åtgärderna i planen. Och föreningar som inte gör det – då har vi ändå hjälpt en BRF i Mälardalen att fatta bättre beslut, och det stärker vårt rykte över tid.

Bindning?

Ingen. Ni får underhållsplanen och förfrågningsunderlaget. Ni är fria att skicka till andra firmor. Ni är fria att aldrig anlita oss. Vi gör det ändå.

Hur lång tid tar det?

Besiktning: 2–4 timmar på plats beroende på fastighetens storlek. Skriftlig leverans: 2–3 veckor efter besiktning. Förfrågningsunderlag: ytterligare 1–2 veckor efter att ni bestämt vilket projekt som ska upphandlas.

När bör föreningen göra detta?

Vi rekommenderar att varje BRF har en uppdaterad underhållsplan. Om planen är äldre än 5 år är det dags för uppdatering. Om planen saknas helt är det dags att skapa en. Beslut om större underhåll bör aldrig tas utan plan.

Vanliga frågor om underhållsplan och upphandling

Är detta verkligen helt kostnadsfritt?

Ja. Inget arvode, ingen bindning, ingen senare faktura. Vi gör det som en del av vår strategi att bygga långsiktiga relationer med BRF:er i Mälardalen.

Måste vi anlita er för åtgärderna?

Nej. Ni är helt fria att skicka vårt förfrågningsunderlag till tre eller fyra andra firmor och välja den ni föredrar.

Ersätter er plan en juridisk underhållsplan?

Nej. För juridisk underhållsplan krävs certifierad byggteknisk konsult. Vår plan är operativ och täcker måleri-, fasad-, fönster- och trapphusrelaterade objekt – den kompletterar en juridisk plan.

Hur ofta bör underhållsplanen uppdateras?

Vart 3–5 år eller efter större insatser. Vi gör kostnadsfri uppdatering var 3:e år för föreningar som anlitat oss för minst ett uppdrag.

Hjälper ni att utvärdera andra firmors anbud?

Ja. Vi gör jämförande analys av inkomna anbud även om vi själva är en av anbudsgivarna. Styrelsen får objektiv vägledning.

Vad är AMA Hus?

Branschstandarden för byggentreprenader i Sverige. Genom att hänvisa till AMA Hus i förfrågningsunderlaget säkerställs att alla anbudsgivare räknar på exakt samma sak.

Boka kostnadsfri besiktning och underhållsplan

Tre veckor efter besiktningen har ni en konkret 10-årsplan ni kan agera på – helt utan bindning.

Boka besiktning

Omdömen

Läs verifierade kundomdömen på Reco.