Fasadmålning för bostadsrättsföreningar

Upphandling, underhållsplan och utförande – sedan 1994

Fasadmålning anpassad efter styrelsens verklighet

En BRF-styrelse upphandlar fasadmålning sällan – ofta vart åttonde till femtonde år – och konsekvenserna av ett felaktigt beslut följer föreningen i ett decennium framåt. Det är en av de största enskilda investeringarna en förening gör mellan stambyten, ofta i intervallet 600 000 till flera miljoner kronor, och samtidigt det arbete som mest direkt påverkar de boende i deras vardag: ställningar utanför sovrumsfönstret, parkeringar som omdisponeras, balkonger som tillfälligt stängs av och buller mitt på dagen.

Sedan 1994 har Andrés Måleri arbetat med över 1 000 bostadsrättsföreningar i Stockholm, Uppsala, Mälardalen, Göteborg och Malmö. Vi har målat allt från 1930-talets puts­fasader på Söder till nyproduktion i Hammarby Sjöstad och funkisfastigheter i Uppsala. På den här sidan beskriver vi hur vi arbetar med BRF-uppdrag specifikt – upphandling, tidplan, ekonomi och kommunikation med boende – och hur ni som styrelse minimerar både risk och störning.

Fasaden är BRF:ens dyraste byggnadsdel – och den mest underskattade

För en bostadsrättsförening är fasaden samtidigt fastighetens skyddslager, dess marknadsföring mot mäklarmarknaden och en av de få komponenter där förebyggande underhåll har bevisad ekonomisk avkastning. När en putsfasad börjar släppa från underlaget eller en träpanel ruttnar i nederkant är det inte längre fråga om en målningskostnad – då tillkommer putslagning, brädbyte, plåtarbeten och ofta även ställningsförlängningar. Skillnaden mellan att måla i tid och att vänta tre år för länge kan på en medelstor BRF i Stockholm landa på 400 000–800 000 kronor.

Vi ser regelbundet föreningar som skjutit upp fasadmålningen i hopp om bättre tider eller lägre räntor. I praktiken växer notan varje år: färgskiktet släpper genom UV och frost, fukten letar sig in i underlaget, mögel och alger får fäste, och när entreprenören väl är på plats är jobbet inte längre en ommålning utan en delrenovering. En förening som målar enligt sin underhållsplan vart tionde år betalar väsentligt mindre per kvadratmeter över tid än en som målar vart femtonde under panik.

Det estetiska argumentet är minst lika viktigt. Bostadsrätters andrahandsvärde påverkas mätbart av hur fastigheten ser ut från gatan. En välhållen fasad signalerar en välskött förening – och en välskött förening drar till sig köpare som är beredda att betala mer för en lägenhet. För styrelsen handlar det inte bara om byggnadsteknik utan om föreningens balansräkning på lång sikt.

De fem vanligaste problemen vi ser på BRF-fasader

Efter över tre decennier i branschen och tusentals fasadbesiktningar finns det fem återkommande problem som vi möter på i stort sett varje BRF-uppdrag. Att känna till dem hjälper styrelsen att ställa rätt frågor till anbudsgivarna och förstå varför offerterna kan skilja sig så kraftigt åt.

1. Bommad puts som ingen vågat åtgärda. På putsfasader från 60- och 70-talet är 10–30 % av ytan ofta bommad – dvs. putsen har släppt från underlaget men sitter kvar mekaniskt. En entreprenör som offererar "målning på befintlig puts" utan att ha knackat av bommade partier levererar en fasad som flagar inom tre år. Vi knackar alltid hela fasaden med besiktningshammare innan offert lämnas.

2. Felaktig färgtyp på existerande underlag. Att måla diffusionstät akrylatfärg på en silikatfasad är ett klassiskt fel som ger blåsor och avflagning. Vi tar alltid ut prover och dokumenterar existerande färgsystem innan vi specificerar nytt system.

3. Sprickor som armerats för lätt eller inte alls. Sprickor över 0,3 mm måste armeras med glasfiberväv för att inte återkomma genom den nya färgen. På betongbalkonger där spricka korsar armeringsjärn behövs ofta även rostskyddsbehandling av järnet.

4. Plåtdetaljer som målas över utan rostskydd. Vindskivor, fönsterbleck och hängrännor rostar inifrån. Att måla över rost utan att först blästra eller maskinslipa till blank metall är slöseri – färgen släpper inom två säsonger.

5. Nederpartier på träfasad som är ruttna. På träfasader är de nedersta 50 centimetrarna nästan alltid mer angripna än resten på grund av stänkvatten från marken. Brädor som låter ihåligt vid knackning ska bytas, inte målas över. Vi inkluderar alltid brädbyte i nederrad som separat post i offerten så att styrelsen ser kostnaden tydligt.

Puts, trä och plåt – tre helt olika hantverk på samma fastighet

Putsade fasader (vanligast i innerstaden)

Större delen av Stockholms och Uppsalas BRF-bestånd är putsfasader: tjock- eller tunnputs på tegel, lättbetong eller cellbetong. Putsade fasader målas med silikatfärg eller silikonhartsfärg som tillåter fasaden att andas ut byggfukt utan att färgskiktet släpper. Vi använder främst system från StoColor och Caparol – Sto Lotusan och Caparol Sylitol är två arbetshästar som klarar svenskt klimat i 12–15 år vid rätt förarbete. Innan vi målar besiktigas alla bomma partier, dvs. partier där puts släppt från underlaget, och dessa knackas ned och putsas om. Sprickor över 0,3 mm armeras med glasfiberväv. Det är detta förarbete som avgör om fasaden står sig till nästa cykel eller behöver målas om efter sex år.

Träfasader

Träfasader på BRF – ofta funkisfastigheter från 50- och 60-talet, eller nyproduktion med stående panel – kräver linoljebaserad eller akrylatbaserad färg beroende på existerande system. Att blanda system är den vanligaste orsaken till att en träfasad ser misskött ut efter tre år. Vi besiktar alltid existerande färgsystem, sliper ned till friskt underlag på flagnade partier, grundolja in alla genomskärningar i panelen, grundmålar och täckmålar två gånger. Brädor i nedre raden där fukt arbetat sig in byts ut – det är meningslöst att måla över ett underlag som rötat.

Plåtfasader och plåtdetaljer

Plåtfasader och plåtdetaljer (vindskivor, fönsterbleck, hängrännor) målas med epoxi- eller polyuretanbaserade industrifärger. Här är förarbetet med rostskydd och primer det som avgör hållbarheten – inte täckfärgen. Vi blästrar eller maskinslipar bort all rost ned till blank metall innan vi grundar. Skarvar och fästpunkter behandlas separat.

Vår BRF-process – från första kontakt till slutbesiktning

Vi har målat fasader på över 1 000 bostadsrättsföreningar och har förfinat processen för att passa hur en styrelse faktiskt arbetar: med begränsade kvällsmöten, krav på dokumentation, och boendekommunikation som inte får falla mellan stolarna.

1. Inledande dialog och platsbesök

Vi börjar med ett kostnadsfritt platsbesök där en av våra erfarna projektledare går runt fastigheten med ordförande eller fastighetsansvarig. Vi noterar fasadens skick, identifierar problemområden, mäter upp ytor och fotograferar för dokumentation. Besöket tar normalt 60–90 minuter.

2. Skriftligt åtgärdsförslag

Inom en vecka levererar vi ett skriftligt åtgärdsförslag som beskriver vad vi rekommenderar, vilka färgsystem vi föreslår, vilka förarbeten som behövs och vilka delar som kan vänta till nästa cykel. Det är inte en offert – det är ett underlag för styrelsens diskussion.

3. Detaljerad offert med AMA-referenser

När styrelsen är överens om omfattning levererar vi en detaljerad offert med AMA Hus-referenser för varje arbetsmoment, materialspecifikation, tidplan och betalningsplan. Vi specificerar vad som ingår och – minst lika viktigt – vad som inte ingår. Inga överraskningar i slutfakturan.

4. Stämmobeslut och avtal

Vi närvarar gärna vid den föreningsstämma där beslutet tas och svarar på frågor direkt från medlemmarna. När avtal är tecknat tar vi fram en boendeinformation som styrelsen kan distribuera.

5. Boendekommunikation

Två veckor före byggstart distribueras en informationsfolder: tidplan, vilka veckor som påverkar vilka uppgångar, hur balkonger hanteras, parkeringsbegränsningar, kontaktperson för klagomål. Vi har en dedikerad BRF-kontakt under hela projektet som svarar inom 24 timmar.

6. Ställningsmontage och miljöskydd

Vi använder Layher-ställningar med fallskydd, intäckta med presenningar för att skydda mot färgstänk. Balkonger täcks individuellt. Trädgårdar och planteringar markeras och skyddas.

7. Förarbete och besiktning av underlag

Innan en kvadratmeter målas tvättas fasaden med lågtryck och alg-/mögelmedel, släppt puts knackas ned, sprickor armeras, plåtdetaljer skrapas och grundmålas. Styrelsen bjuds in till en gemensam förarbets-besiktning innan vi börjar måla – det är på det här stadiet eventuella tilläggsarbeten ska beslutas, inte i efterhand.

8. Målning i två till tre skikt

Grundmålning följt av två täckskikt. Vi använder bara originalfärg från tillverkaren, aldrig blandade kulörer från byggvaruhus. Varje delyta fotodokumenteras före och efter.

9. Slutbesiktning med besiktningsman

Vi kallar gärna in oberoende besiktningsman betald av föreningen – det ger styrelsen trygghet och oss möjlighet att stå för vårt arbete på riktigt. Eventuella anmärkningar åtgärdas inom 14 dagar.

10. Femårig garanti och dokumentation

Föreningen får komplett dokumentation: fotodokumentation, materialcertifikat, garantibevis och rekommenderad underhållsplan för kommande tio år. Garantin omfattar både material och utförande.

Varför välja Andrés Måleri?

Med över 30 års erfarenhet levererar vi kvalitet som håller. Vi arbetar med de bästa materialen och metoderna för bästa möjliga resultat.

Vad kostar fasadmålning för en BRF – och hur finansieras den?

Priset varierar kraftigt beroende på fasadtyp, antal våningar, ställningsbehov och förarbetets omfattning. Som riktmärke för ommålning utan större putsskador ligger spannet i Stockholmsregionen 2024–2026 normalt på:

• Mindre BRF (4–10 lägenheter, putsfasad, 3 våningar): 400 000–800 000 kr
• Medelstor BRF (10–25 lägenheter, putsfasad, 4–5 våningar): 800 000–1 800 000 kr
• Större BRF (25–60 lägenheter, putsfasad, 5–7 våningar): 1 800 000–4 500 000 kr
• Tillkommer puts­renovering (>20 % bommad yta): 200–600 kr/kvm

För BRF gäller inte ROT-avdraget – det är reserverat för privatpersoner. Däremot är fasadmålning en avdragsgill underhållskostnad i föreningens resultaträkning och kan oftast finansieras antingen via befintligt underhållsfondsuttag eller genom en mindre föreningslån. Räknar man kostnaden per kvadratmeter och år över en tioårig cykel landar man typiskt på 25–60 kronor per kvadratmeter per år – ofta lägre än vad föreningar förväntar sig.

Vi rekommenderar alltid styrelsen att begära in tre offerter, inte två. Den lägsta offerten är sällan den billigaste över tio år – ställ frågorna om färgsystem, antal skikt, garantitid och vad som händer om bomma puts upptäcks under arbetet. Vi gör gärna en jämförande genomgång av konkurrerande offerter helt utan kostnad.

Så minimerar vi störningen för boende

För styrelsen är det inte färgsystemet som genererar klagomål – det är damm på balkongmöbler, ställningar utanför sovrumsfönstret klockan 07:00 och bilar som inte kan parkera. Här lägger vi mer arbete än någon annan måleri­firma vi konkurrerar med, för att vi vet att det är det här styrelsen kommer att bedöma oss på efteråt.

Arbetstider: Vi arbetar normalt 07:00–16:00 vardagar. Bullrande moment (slipning, knackning) startar tidigast 08:00 och undviks före 10:00 på lördagar om arbete sker på helger.

Balkongåtkomst: Vi schemalägger målning per uppgång så att boende vet exakt vilken vecka deras balkong är otillgänglig. Möbler täcks eller flyttas in efter överenskommelse.

Parkering: Ställningsmontage kräver normalt 2–4 parkeringsplatser. Vi kommunicerar minst 14 dagar i förväg via styrelsen.

Damm och färgstänk: Alla ställningar täcks med presenningar. Slipning sker med dammsugaranslutna maskiner. Vid putslagning används plastskydd över alla fönster och dörrar i arbetszonen.

Kommunikation: Veckovis lägesrapport till styrelsen via mejl med foton och nästa veckas plan. Direkt kontaktnummer till platschef för boende som har frågor.

Husdjur, allergier, hemarbete: Föreningen får ett formulär att distribuera där boende kan flagga särskilda hänsynsbehov – ofta löser sig dessa enkelt om de fångas upp innan ställningen är på plats.

Branschstandard, garanti och försäkring

Andrés Måleri är auktoriserad medlem i Måleriföretagen i Sverige och arbetar enligt branschens ramavtal MMA. Vi har F-skatt, ansvarsförsäkring upp till 10 miljoner kronor, allriskförsäkring på samtliga arbetsplatser och kollektivavtal genom Måleriföretagen. Alla våra målare är fast anställda, ingen underentreprenad i kärnverksamheten. Vi följer AMA Hus 21 som standardreferens i alla offerter och har egen kvalitetsansvarig som granskar utförandet på varje BRF-projekt.

Vår fasadmålningsgaranti är femårig och omfattar både material och utförande. Garantin är skriftlig och kopplad till en specifik fasadyta och färgsats – inte ett generellt löfte. Om vi behöver återkomma inom garantiperioden bekostar vi både material, arbete och eventuell ställning. Inga småtext-undantag.

Vi är även anslutna till BranschGaranti via Måleriföretagen vilket innebär att även om Andrés Måleri av någon anledning skulle upphöra som företag övertas garantiåtagandet av branschorganisationen. Det är en trygghet för styrelsen på lång sikt – fasadmålning är en investering som måste hålla i tio år, inte bara tills nästa stämma.

Kulturhistorisk fastighet, K-märkning och kulörval

Bostadsrättsföreningar i centrala Stockholm, Uppsala, Sigtuna och Strängnäs ligger ofta i områden med särskilt kulturhistoriskt värde, ibland med formell K-märkning eller Q-märkning i detaljplanen. Det innebär att kulörval inte är fritt utan måste samrådas med stadsbyggnadskontoret eller länsstyrelsen. Vi har erfarenhet av denna typ av projekt från bland annat Vasastan, Östermalm, Söder, Gamla Uppsala och Sigtuna stenstad, och kan hjälpa styrelsen genom processen.

Vid kulturhistoriska fastigheter rekommenderar vi normalt traditionella material – linoljefärg på trä, kalkfärg eller silikatfärg på puts, slamfärg där det är historiskt korrekt. Dessa system är mer hantverksintensiva men håller längre och åldras vackrare än moderna alternativ. För en BRF som äger en kulturmärkt fastighet är detta också en del av föreningens långsiktiga värdebevarande – ett oförståndigt kulörbyte eller fel färgsystem kan kosta föreningen både i nästa underhållscykel och vid en framtida försäljning.

Vi tar gärna ett första möte med stadsantikvarie eller bygglovshandläggare tillsammans med styrelsen innan offerten färdigställs. Vår erfarenhet är att processen går smidigare när alla parter är med från början, och att de allra flesta kulörfrågor går att lösa om man förstår vilken estetisk linje kommunen försöker värna.

Andra BRF-tjänster vi utför

Många föreningar passar på att samordna fasadmålning med andra utvändiga arbeten – det sänker ställningskostnaden markant. Vi utför även:

• Fönstermålning för BRF – ofta naturligt att göra samtidigt som fasaden
• Fasadrenovering för BRF – när putsen behöver mer än bara målas
• Trapphusrenovering för BRF – komplett invändigt arbete
• Entré- och portrenovering – höjer intryck och säkerhet
• Underhållsplan och upphandling – hjälp för styrelsen att planera långsiktigt

Är ni en villaägare eller fastighetsägare utanför BRF-segmentet? Läs istället vår allmänna sida om fasadmålning.

Omdömen

Läs verifierade kundomdömen på Reco.

Vanliga frågor från BRF-styrelser

Hur lång tid tar en fasadmålning för en medelstor BRF?

En medelstor BRF (10–25 lägenheter, putsfasad) tar normalt 6–10 veckor inklusive ställningsmontage, förarbete, målning och slutbesiktning. Vi planerar alltid tidplanen i samråd med styrelsen och tar hänsyn till semesterperioder och eventuella inplanerade evenemang i föreningen.

När på året är det bäst att måla fasad?

Optimal målningssäsong är maj till september, då temperaturen är stabilt över +8 °C dygnet runt och luftfuktigheten är hanterbar. Vi bokar normalt 6–12 månader i förväg för säsongstoppen. Förarbete som putslagning kan ofta göras under sen vinter.

Får BRF göra ROT-avdrag för fasadmålning?

Nej. ROT-avdraget gäller endast privatpersoner. För BRF redovisas fasadmålning som en underhållskostnad i resultaträkningen och påverkar inte avgifterna direkt om föreningen har en sund underhållsfond. Många föreningar väljer att finansiera arbetet via ett mindre föreningslån som amorteras över 5–10 år.

Hur säkerställer ni att boende inte störs i onödan?

Vi distribuerar boendeinformation två veckor före byggstart, har dedikerad BRF-kontakt under hela projektet, arbetar inom tider som styrelsen godkänner och kommunicerar veckovis. Balkonger schemaläggs per uppgång och boende vet exakt vilken vecka deras balkong är otillgänglig.

Vad ingår i er femåriga garanti?

Garantin täcker både material och utförande på den specifika fasadytan. Om färgen släpper, flagnar eller missfärgas inom fem år av annan orsak än normalt slitage eller åverkan från tredje part bekostar vi material, arbete och ställning. Garantin är skriftlig och övertas av Måleriföretagens BranschGaranti om vi av någon anledning skulle upphöra som företag.

Hur jämför vi er offert med konkurrerande offerter på ett bra sätt?

Be alla anbudsgivare specificera samma fyra punkter: (1) exakt färgsystem och tillverkare, (2) antal skikt, (3) hur bomma puts hanteras och vad den kostar per kvm, (4) garantitid och vad garantin täcker. När dessa fyra är specificerade går det att jämföra äpplen med äpplen. Vi gör gärna en kostnadsfri jämförelse av konkurrerande offerter åt styrelsen.

Behövs bygglov för fasadmålning?

Om fasadens kulör inte ändras väsentligt krävs normalt inget bygglov. Vid kulörbyte i kulturhistoriskt värdefull miljö (innerstaden Stockholm, delar av Uppsala) kan bygglov eller åtgärdsanmälan krävas. Vi hjälper styrelsen att utreda detta innan beslut tas.

Vad händer om vi upptäcker mer skadad puts än vad offerten täcker?

Vi specificerar alltid ett maxpris per kvm för putslagning i ramavtalet. Om mer skadad yta upptäcks under förarbetet bjuder vi in styrelsen till en gemensam förarbets-besiktning där omfattning och kostnad fastställs skriftligt innan arbetet fortskrider. Inga överraskningar i slutfakturan.