Tumregeln: var 10–15:e år
För en standardrenovering med korrekt utförda färgsystem ligger intervallet mellan större trapphusrenoveringar på 10–15 år. Det är väldigt grovt – verkligheten varierar med trafik, fuktnivå och vilka färger som valdes första gången. Men det är den siffran styrelsen ska börja räkna på i underhållsplanen.
Vi gör ofta nya renoveringar i hus där förra var färdig 1998–2004. Det är ungefär 22–28 år sedan, och då är det inte fråga om en standardrenovering längre – det är en helhetsrenovering med dyrare insatser. Att skjuta upp en åtgärd på 12 år till 24 år dubblar inte priset, det fyrdubblar det.
"Om er senaste trapphusrenovering var före millennieskiftet och ni inte har gjort några bättringar däremellan – ta in offerter nu. Tiden jobbar mot er." – André Andersson
Olika delar – olika intervall
Hela trapphuset behöver inte göras samtidigt. Olika ytor har olika livslängd, och en smart underhållsplan tar hänsyn till det. Som riktvärden för en BRF med normal trafik (15–40 lägenheter, hiss, gemensam tvättstuga):
Tak – 15–20 år
Tak slits minst eftersom ingen rör vid dem. Det som åldrar dem är gulning från cigarettrök (mindre nu än förr) och spindelnät i hörn. En takrenovering ensam är ovanlig – men taket håller längst av allt.
Väggar (övre del) – 12–15 år
Från cirka 1,2 meter och uppåt slits väggen lite. Det är fingertoppar, axlar och möbeltransporter som lämnar märken. Med en bra latexfärg klass 1 håller ytan i 12–15 år.
Väggar (nedre del / utsatta partier) – 8–12 år
Från golv upp till cirka 1,2 meter, samt kring postboxar, anslagstavlor och ledstänger, är slitaget mycket högre. Här ser man fingertoppar, väskor, hundkoppel och städmaskiner. Räkna med 8–12 år på de mest utsatta ytorna.
Sockel – 6–10 år
Sockeln är det första som ger upp. Städmaskinens hjul slår mot den varje dag, möbeltransporter skrapar, hundar tassar emot. En vanlig latexfärg på sockeln håller knappt 6 år. En slitstark alkydoljefärg eller golvfärg klarar 10. Det är där vi alltid rekommenderar att lägga mer-pengarna.
Lägenhetsdörrar (utsida mot trapphus) – 12–18 år
Dörrarna slits framför allt kring låskistan och nedre kanten där tofflor och paket träffar. Med en bra alkydoljefärg och rätt förbehandling håller dörrarna 12–18 år innan de behöver målas om helt.
Postboxar – 15–20 år
Postboxarna i metall håller länge om de pulvermålades från fabrik. Om de ommålas på plats är intervallet kortare, 8–12 år, eftersom plats-pålagd färg sällan binder lika väl till metallen som fabrikslackering.
Sten- och betongtrappor – 25+ år
Kalksten och granit håller i decennier. Lagningar och polering kan behövas vart 20–30 år. Betongtrappor som ytbehandlats med klinker eller plastmatta har kortare intervall, 12–18 år.
Bättringsmålning däremellan
Det här är något få styrelser tänker på, men som dubblar livslängden på trapphusrenoveringen: punktbättringar var tredje–femte år. Det är inte fråga om ommålning – bara att fylla i de sämsta partierna.
En typisk bättring tar 1–2 dagar och kostar 8 000–15 000 kr för ett medelstort trapphus. Den fokuserar på:
- Sockel där städmaskinen slagit hål
- Vägg kring postboxar och anslagstavlor
- Hörn där väskor och möbler skrapat
- Lägenhetsdörrar med synliga skador kring låsen
Den här lilla investeringen, gjord två gånger under en renoverings livslängd, kan skjuta nästa större renovering tre–fem år framåt. Räknat på en standardrenoveringskostnad på 140 000 kr motsvarar varje års förlängning ungefär 10 000 kr i sparat underhåll. Två bättringar à 12 000 kr som ger fyra extra år är en mycket bra affär.
Vad påverkar livslängden?
Två trapphus som målades om samma år kan se helt olika ut tio år senare. Det som styr är framför allt:
Antal lägenheter och trafik
Ett trapphus med 40 lägenheter slits ungefär dubbelt så snabbt som ett med 15. Inte linjärt, men nära. Hundägare ökar slitaget på sockel. Barnfamiljer ökar slitaget på väggar i 80–120 cm höjd.
Hiss eller inte
I trapphus utan hiss bär folk allt själva – tvätt, möbler, paket. Det slår på väggar i hela höjden. Med hiss koncentreras slitaget kring hissingången och postboxområdet, men hela trappan slits mindre.
Fuktnivå
Källaringång, garageanslutning eller direkt anslutning till tvättstuga ger förhöjd fukt. Färg och puts slits då snabbare, och det kan finnas behov för diffussionsöppna färger snarare än täta latex-system.
Färgsystemets klass
Latex klass 1 håller dubbelt så länge som klass 4. Mer-kostnaden vid renoveringen är 8–15 procent av totalpriset. Det är den enskilt mest lönsamma uppgraderingen i en trapphusrenovering.
Städrutiner
En BRF som låter städföretaget köra aggressiva alkaliska medel slits snabbare än en som kör neutral pH. Sockel som städas med våtmopp dagligen håller bättre än sockel som torrmoppas, eftersom partiklarna inte tröttar in i färgen.
Lägg in det i underhållsplanen
För styrelsen är det enklaste sättet att hålla koll en rad i underhållsplanen:
- Bättringsmålning trapphus – vart 4:e år, ca 12 000 kr
- Standardrenovering trapphus – var 12:e år, ca 140 000 kr
- Helhetsrenovering trapphus – vart 24:e år, ca 280 000 kr
Med den planen fördelar sig kostnaden jämnt och föreningen slipper akut-renoveringar som driver upp priset. Det blir också enklare att förklara underhållsavgiften för medlemmarna när de ser konkreta poster, inte bara en pott "övrigt underhåll".
Vi gör kostnadsfria inspektioner inför planering. Ring eller mejla så kommer vi ut och tittar – det är inget krav att vi sedan utför renoveringen.