Ekonomi – billigare än att vänta
Det här är det missförstånd vi möter oftast: att trapphusrenovering är en kosmetisk lyx man kan skjuta upp. Sanningen är att det är ett av de billigaste underhållsmoment en BRF har – om det görs i tid. När det skjuts upp förvandlas det från ytrenovering till reparation, och då fyrdubblas kostnaden.
Ett konkret exempel från en BRF i Sundbyberg: styrelsen sköt på trapphusrenoveringen i sex år. När de slutligen tog in oss var sockeln genomslagen av städmaskinens hjul ner till putsen, takhörnen hade sprickbildning från sättningar som aldrig bättrats, och dörrarna hade så mycket lös färg att vi var tvungna att slipa hela vägen ner till blanka. Standardrenoveringen som hade kostat 140 000 kr för sex år sedan blev en helhetsrenovering på 280 000 kr.
"Min praktiska tumregel: varje år man skjuter på trapphusrenoveringen ökar slutpriset med ungefär tio procent. Det är som tandvård – billigt med regelbundenhet, dyrt med försummelse." – André Andersson
För en BRF med 30 lägenheter och ett trapphus blir det grovt räknat: 140 000 kr fördelat över 12 års hållbarhet är cirka 390 kr per lägenhet och år. Det är en månadsavgift på 30 kronor. Det är svårt att hitta ett underhåll som ger mer värde per krona.
Första intrycket och försäljningsvärdet
Det första en mäklare visar en spekulant är inte lägenheten – det är vägen dit. Trapphuset är den första kvadratmetern i fastigheten en köpare ser, och det formar förväntningarna på allt som kommer efter. Ett slitet trapphus skapar tvivel om hur resten av fastigheten skötts, även när det inte stämmer.
Vi har pratat med flera mäklare i Stockholm som är tydliga med samma sak: en lägenhet i ett välunderhållet trapphus säljs ofta 3–7 procent över utgångspris. En lägenhet i ett slitet trapphus får ofta sänkta bud "för att kompensera för intrycket". På en lägenhet värd 4,5 miljoner kronor är det 135 000–315 000 kr per försäljning. Räknat över alla medlemmar som någon gång säljer påverkar trapphuset föreningens samlade förmögenhet rejält.
Det här gäller även vid uthyrning. En andrahandsuthyrare som visar ett påkostat trapphus får ofta in högre hyra och färre klagomål. Det är samma princip som restauranger som städar entrén – det signalerar något om vad som väntar inom.
Skydd mot vidare slitage
Färg och ytskikt är inte bara estetik – de är skydd. Ett slitet trapphus med flagande färg på sockeln eller sprickor i taket släpper in fukt, smuts och damm på underlaget. Underlaget – som ofta är puts, gips eller trä – är dyrare att laga än att skydda.
De vanligaste skadorna vi ser hos hus där renoveringen försummats:
- Putsskador i takhörn. När sprickor inte bättras vidgas de av temperaturväxlingar tills putsen släpper. Då måste hela hörnet putslagas före målning – en flerdagarsoperation.
- Sockelskador genom in till underlaget. Städmaskinens hjul slår av lös färg, och när underlaget exponeras börjar det brytas ner. Vid nästa renovering måste sockeln spacklas i hela sin längd.
- Fuktinträngning runt fönster. Trappfönster är ofta dåligt isolerade. När kittningen släpper och målningen flagar börjar fukt tränga in i karm och båge. Vad som hade varit en bättringsmålning blir en fönsterrenovering.
Att hålla skyddet uppe handlar i grunden om en sak: att inte låta vatten, smuts och slitage komma åt själva byggnadsstommen. Ytskiktet är offerlagret – det är meningen att det ska slitas, och meningen att det ska bytas innan det är genomslitet.
Säkerhet och brandkrav
Det här pratar ingen om förrän det är ett problem, men det är värt att nämna. Trapphus i flerbostadshus omfattas av brand- och säkerhetskrav som påverkar både vad som får finnas där och hur det ska underhållas.
Några exempel:
- Utrymningsväg. Trapphuset är en utrymningsväg och ska vara fri. Det betyder att lösa mattor, möbler och pappersaffischer i för stor mängd kan vara brandfarligt material i en utrymningsväg.
- Brandklassade dörrar. Lägenhetsdörrar mot trapphus är ofta brandklassade (EI30 eller EI60). När de målas om får ytterskiktet inte hindra brandtätningen i karm och tröskel – det är ett vanligt fel vi ser från ovana entreprenörer.
- Belysning. Trapphusbelysning ska fungera oavbrutet vid utrymning. Vid renovering är det rätt tillfälle att kontrollera nödbelysning och eventuella krav från räddningstjänsten.
- Tillgänglighet. För nyare hus finns krav på kontrast (ljus sockel mot mörkare vägg, eller tvärtom) för synsvaga. Vid renovering ska kulörvalet inte bryta mot detta.
En seriös entreprenör tar upp dessa frågor på inledande möte. Om de inte gör det är det en flagga.
Hur vet ni när det är dags?
Det här är de tecken styrelsen ska titta efter när ni funderar på om renoveringen kan vänta ett år till, eller om det börjar bli akut:
Synliga tecken
- Sockel där färgen är genomsliten i flera meter
- Sprickor i tak eller takhörn längre än 30 cm
- Märkbar färgskillnad där affischer suttit eller där radiatorer flyttats
- Dörrar med flagande färg eller exponerat trä kring låskistan
- Postboxar med matt eller skiftande kulör jämfört med originalet
- Fönsterkitt som spricker eller släpper i trappfönster
Indirekta tecken
- Medlemmar börjar kommentera trapphuset på årsstämman
- Spekulanter på lägenhetsförsäljningar ifrågasätter underhållet
- Det är 10+ år sedan förra renoveringen och inga bättringar gjorts
- Städföretaget rapporterar att de inte får bort fläckar längre
Tumregeln: om två eller fler av de synliga tecknen finns, ta in offerter inom sex månader. Det blir bara dyrare att vänta. Och påminn er om att renoveringen i sig är ett positivt projekt – det är medlemmar som märker när det är klart, mycket mer än de märker att det pågår.
Slitageklassen i ett trapphus styr både färgval och antal strykningar på de nedersta två metrarna – det arbetet beskrivs närmare under Varför måla om trapphuset.
Asbesthaltiga golvmattor i äldre trapphus måste saneras av behörig entreprenör innan ytskikten byggs upp på nytt – vi hanterar dem löpande vid vår trapphusrenovering i Huddinge.
Kittfalsar på kopplade tvåglasfönster från före 1970 går att renovera om virket är friskt — byte behövs sällan – vi hanterar dem löpande vid fönsterrenovering i Enköping.