Algpåväxt på BRF-fasader – varför det händer och vad ni faktiskt ska göra åt det
Den gröna eller svarta hinnan på fasaden är inte bara ett estetiskt problem — den är en signal om att fasaden lever i fel mikroklimat. Det är klassikern vi ser om och om igen: en BRF ringer oss om fula fläckar som börjat synas på norrgaveln, och samtalet slutar med att vi pratar om hängrännor, takutsprång och hur huset står i förhållande till en grannfastighet. Algpåväxt är aldrig isolerad. Här är vad styrelsen bör veta innan ni beställer en tvätt eller börjar prata om ommålning.
Varför just er fasad får påväxt
Alla fasader får påväxt med tiden. Sporer från alger, lavar och mossa finns i luften överallt, och de slår rot där förhållandena är gynnsamma. Frågan är alltså inte om en fasad får påväxt, utan hur snabbt och var. Det avgörs nästan helt av tre faktorer: hur länge fasaden förblir fuktig efter regn, hur mycket solljus den får, och vilken yta sporerna kan fästa på.
Det är därför vi nästan alltid hittar mest påväxt på norrsidan, under takutsprång som droppar, kring stuprör som läcker lite, och längst ned mot sockeln där regnstänk från marken når upp. Söderfasader får sällan grön påväxt — solen torkar dem för snabbt — men de kan istället få svartare lavar som tål uttorkning bättre. Vi var ute på en BRF i Sundbyberg förra hösten där hela norrgaveln var grön medan söderfasaden såg nästan ny ut. Det var inte färgen som var olika. Det var att huset bredvid skuggade norrgaveln så pass att den aldrig hann torka mellan höstens regn.
Är påväxten farlig för fasaden?
Det beror på vad det är. Och hur länge den fått sitta.
Alger (den gröna, ofta lite hala hinnan) är i sig ganska oskyldiga. De äter inte färgen och bryter inte ned underlaget på något dramatiskt sätt. Men de håller fasaden fuktig längre efter regn, och det är fukten som är problemet. Sitter alger ohindrat i fem–tio år börjar färgen bryta ned underifrån eftersom den aldrig får riktigt torka, och då kommer flagning och vidhäftningsproblem som följdverkningar.
Lavar (de hårda, ofta gråa eller orange små "rosetterna") fäster mekaniskt i färgskiktet och kan med tiden faktiskt lyfta små flagor när de växer. De är dessutom svårare att få bort utan att skada underliggande färg.
Mossa (det riktigt gröna, lite hårigare) ser man oftast på horisontella ytor — fönsterbleck, balkongkanter, takfötter. Mossa kan hålla kvar betydligt mer vatten än algfilm, och blir den tjock kan den orsaka frostskador i underliggande material.
Tumregeln vi använder: lite alger som dykt upp under det senaste året är ingen akut sak. En jämn grön film över halva fasaden som suttit i flera år är dags att göra något åt — men hellre med rätt metod än snabbt.
Softwash — vår förstahandsmetod
Softwash är vår förstahandsmetod på 9 av 10 BRF-fasader med påväxt. Det är lågtrycksbehandling med biologiskt nedbrytbar kemi som dödar sporerna istället för att bara skölja bort den synliga ytan. Effekten är att fasaden förblir ren betydligt längre — vi pratar ofta fem–sju år innan ny synlig påväxt — medan en högtryckstvätt utan kemi ger en ren fasad i kanske ett år innan allt är tillbaka.
Anledningen är enkel: sporerna sitter inte bara på ytan, de sitter i färgskiktet och i porerna på puts. En högtryckstvätt skjuter bort den synliga biofilmen men lämnar sporerna kvar, redo att blomma upp igen så fort fuktnivåerna blir rätt. Softwash-kemin (oftast en alkalisk vätska med biocidverkan) sätts på, får verka, och sköljs sedan av med lågt tryck. Den dödar det vi inte ser.
Det viktigaste argumentet för softwash är dock inte att den är effektivare — det är att den är snällare mot fasaden. Högtryck på 100 bar mot en gammal silikatputs lyfter färgskiktet, och då har styrelsen inte längre ett tvättjobb, då har de ett ommålningsjobb. Det är klassikern vi ser om och om igen: någon hyr en högtryckstvätt på OKQ8 och tror att "mer tryck = renare". Två år senare ringer de oss om att hela fasaden flagar.
När räcker manuell tvätt?
Manuell tvätt — borste, hink och såpvatten — är underskattad. Är påväxten lokal och nystartad (säg en hörna av nordfasaden, eller en sockel som börjat se grön ut) räcker det ofta att tvätta för hand med en mild alkalisk avtvätt en gång om året. Det är vad husägare ute i villor gör hela tiden, och det fungerar lika bra på BRF om bara förvaltaren har tid och rätt utrustning.
För en hel BRF-fasad blir det däremot snabbt orealistiskt. Då pratar vi ställning eller skylift, mantimmar i mängd, och ett resultat som ändå inte sitter i lika länge som en proper softwash. Vi brukar säga: använd manuell tvätt mellan softwash-omgångarna för att förlänga effekten, inte som ersättning för dem.
Vad det kostar och hur ofta
En softwash på ett normalstort BRF-hus i Stockholm landar oftast någonstans mellan 35 000 och 90 000 kronor beroende på fasadyta, tillgänglighet och om det behövs ställning eller om vi klarar oss med skylift. Det är inte småpengar, men det är samtidigt en bråkdel av vad en förtidig ommålning kostar — och det är där argumentet ligger.
Tumregeln vi rekommenderar: en BRF som har historik av påväxt bör räkna med softwash ungefär vart femte till sjunde år, och då lever målningen på fasaden den fulla teoretiska livslängden istället för att brytas ned i förtid av kvarsittande biofilm. För en BRF där fasaden målades senast 2010 och som planerar nästa ommålning runt 2030 kan det innebära två softwash-omgångar mellan målningarna — och det är inräknat blir totalkostnaden lägre än att hoppa över tvätten och tvingas måla om redan 2025.
Vad ni ska se upp med när ni begär offerter
Det finns två fällor styrelsen bör känna till.
Den ena är "vi tvättar fasaden med högtryck — billigaste lösningen". Det är billigt på pappret men dyrt i längden, eftersom det dels skadar färgen och dels bara ger en kortvarig effekt. Be alltid offertgivare specificera om de använder lågtryck eller högtryck, och vilken kemi de använder.
Den andra är "vi blandar in klor i tvättvätskan så det blir riktigt rent". Klor dödar effektivt påväxt, men det missfärgar också vissa typer av puts permanent, det skadar växtligheten runt huset, och det är på väg ut ur seriösa entreprenörers arbetsmetoder. Vi använder kloridfria biocider som är godkända för fasadtvätt och inte ger eko när det rinner ned i rabatten.
När ska ni ringa proffs?
Ring när påväxten täcker mer än en handflateyta sammanhängande, eller när ni märker att en tidigare ren del av fasaden börjat få grön- eller svartfärgning som inte fanns där förra året. Vi kommer ut och tittar, säger om det är dags för softwash eller om det räcker med en manuell underhållstvätt, och om vi ser något i mikroklimatet (en stupa som läcker, en hängränna som svämmar över, en trädgren som droppar) som faktiskt orsakar problemet och behöver åtgärdas innan tvätten — annars är ni tillbaka i samma situation om något år.
Andrés Måleri kör softwash och fasadtvätt för BRF i Stockholm, Uppsala och Mälardalen. Kostnadsfri besiktning innan vi lämnar offert — vi vill se vad som ska göras innan vi prissätter det.