Fasadunderhåll för BRF – så här tänker vi när vi besiktigar
Fasaden är BRF:ens dyraste yta att underhålla — och samtidigt den som är lättast att försumma tills det är för sent. Jag har stått framför hundratals BRF-fasader genom åren, och samma mönster återkommer: små problem som ignorerats i fem år har vuxit till hundratusen-kronorsfrågor. Här går vi igenom hur vi ser på en BRF-fasad när vi kommer ut på besiktning, vad ni själva kan kolla, och var gränsen går när det är dags att ringa in oss.
Vad är en fasad — egentligen?
När vi pratar om "fasaden" menar vi inte bara färgen. Vi menar hela det skikt som skiljer huset från vädret: putsen eller panelen, kittfogar runt fönster, plåtdetaljer ovanför fönsterbleck, infästningar för balkonger, sockeln närmast marken. Allt det här jobbar tillsammans, och när ett ställe brister får oftast ett annat ställe ta smällen. Vi var ute på en BRF i Sundbyberg förra hösten där styrelsen ringt om "lite avflagad färg på gaveln". När vi kom ut visade det sig att problemet inte var färgen — det var att en plåt ovanför fönstret rostat igenom och vatten runnit bakom putsen i flera år. Den lilla avflagningen var bara symptomet.
Det är klassikern vi ser om och om igen. Styrelsen tittar på vad ögat ser och tänker "vi behöver måla om". Men det vi gör först när vi kommer ut är att försöka förstå varför färgen släpper. För om man bara målar över utan att lösa orsaken så är man tillbaka på ruta ett efter två säsonger.
Det vi tittar efter när vi besiktigar
En indikativ fasadbesiktning från oss tar ungefär en till två timmar för ett normalstort BRF-hus. Vi går runt hela fastigheten, helst med någon från styrelsen, och tittar systematiskt på:
Färgsläpp och flagning — var det sitter, hur det ser ut. Flagning som är jämnt fördelad över söderfasaden är oftast åldring (UV-nedbrytning). Flagning som är koncentrerad under fönster eller intill stuprör är nästan alltid fukt. Stora flagor som lossnar i bitar pekar mot att färgen tappat vidhäftning — då räcker det inte att toppmåla, vi måste ned i underliggande skikt.
Sprickor i puts — fina nätsprickor är ofta kosmetiska och hänger ihop med temperaturrörelser. Men en spricka som går i en rak linje över flera meter, eller en spricka som följer en murskarv, är något att ta på allvar. Vi knackar lätt med en liten hammare för att lyssna efter "ihåligt" — det betyder att putsen släppt från underlaget och behöver lagas innan ommålning.
Påväxt — alger, mossa, lavar. Det är fult, men sällan akut. Däremot är fördelningen intressant: tung påväxt på en hel fasad pekar mot fuktbelastning från regn och dålig torkning, medan punktvis påväxt kring fönster eller hängrännor pekar mot ett konkret läckage någonstans ovanför.
Kittfogar och tätningar — runt fönster, kring genomföringar för ventilation, vid balkonganslutningar. Gammal silikon som spruckit eller torkat ihop släpper igenom vatten, och då hjälper ingen ommålning i världen.
Plåtarbete — fönsterbleck, takfotsbleck, vattenbrätten. Här är vi extra noga, för plåt som tappat fall mot dropplinjen leder vatten bakåt i konstruktionen istället för utåt.
Vad styrelsen själv kan se mellan besiktningarna
Ni behöver inte ringa oss varje år för att hänga med. Här är några saker varje styrelse rimligen kan kolla på en söndagspromenad runt huset:
- Stuprör — håller de tätt vid skarvarna när det regnar? Rinner det utmed fasaden istället för in i röret?
- Sockel — finns det avflagad färg eller fukt en bit upp från marken? Sockeln är en utsatt zon eftersom vatten stänker upp från marken och frost kan tränga in.
- Fönsterbleck — sitter de stadigt? Lutar de utåt så vatten rinner bort från huset?
- Färgens ton — har den blekt ojämnt? En söderfasad som blekt mycket mer än norrfasaden är inte konstigt, men det säger något om hur länge sedan ni målade.
Tumregeln jag brukar säga till BRF-styrelser är att om ni går runt huset två gånger om året — en gång i april när snön gått av, en gång i oktober innan första frosten — och fotograferar det ni ser så har ni 80 % av en egen besiktning gjord. Förändringen mellan bilderna är det som är intressant.
När är det dags att måla om?
Det här är en fråga jag aldrig ger ett rakt svar på, för det beror på. Men jag kan ge några riktmärken som vi använder i praktiken.
En väl utförd fasadmålning på puts håller normalt mellan femton och tjugofem år beroende på läge, kulör och hur väl underlaget förbereddes från början. En målning från 90-talet som fortfarande sitter fast nästan överallt och bara har punktvis flagning kan oftast räddas med en bättringsmålning — vi tvättar, lagar och målar bara där det behövs, kanske en femtedel av ytan. Det kostar betydligt mindre än en hel ommålning och köper ofta sju–åtta år extra.
Det blir däremot dags för en full ommålning när:
- Mer än hälften av fasaden har synlig flagning eller krackelering.
- Den befintliga färgen har dålig vidhäftning över stora ytor (det märks när lagad bättring börjar släppa redan första året).
- Färgen har blekt så ojämnt att en bättring skulle se ut som ett lapptäcke och styrelsen tycker det är estetiskt ohållbart.
- Ni ändå måste ställa upp ställning för annat jobb — då är det dumt att inte passa på.
Det sista är värt att stanna vid. Ställning är en av de stora kostnadsdrivarna i ett fasadprojekt. Står den först en gång för plåtarbete och sedan måste resas igen två år senare för målning, då har ni betalat den dubbelt utan att vinna något. Vi brukar säga till BRF:er som planerar takbyte eller fönsterrenovering att ta en seriös titt på fasaden samtidigt — kan målningen tidigareläggas något år sparar ni ofta hundratusentals kronor i logistik.
Vad det kostar att vänta
Jag förstår mycket väl varför styrelser drar på fasadunderhåll. Det är dyrt, det är jobbigt, det stör boende. Men låt mig vara ärlig om vad uppskovet faktiskt kostar.
När en fasadfärg släpper och får sitta så i två–tre vintrar händer två saker. Det första är att underliggande puts börjar suga åt sig fukt — och puts som är fuktig fryser och spjälkas. Det andra är att fukten vandrar inåt och kan börja påverka murverket eller, i värsta fall, innerväggar och bjälklag. Då pratar vi inte längre om en målning, vi pratar om putslagning eller — i värsta fall — strukturella reparationer.
En kund vi har i Hägersten ringde oss för ett par år sedan om en fasad som väntat sju år för länge. Det vi trodde skulle bli ett ommålningsprojekt på drygt 800 000 kronor landade på över 1,4 miljoner när vi väl öppnade upp en sektion och såg vad som behövde lagas. Hade de ringt oss tre år tidigare hade samma jobb kostat dem hälften.
Det är därför vi rekommenderar en indikativ besiktning vart femte år ungefär — inte för att vi vill sälja något, utan för att en tidig observation är värd tio gånger så mycket som en sen.
När ska ni ringa proffs?
Ring oss när ni vet att ni har en fråga ni inte kan svara på själva. Det kan vara: är det här en fuktskada eller bara åldring? Räcker det med bättring eller måste vi köra full ommålning? Vad bör vi planera in i underhållsplanen för nästa femårsperiod? Vad kostar det ungefär så vi kan börja räkna på avsättningar?
En indikativ fasadbesiktning från Andrés Måleri är kostnadsfri i Stockholm, Uppsala och Mälardalen. Vi kommer ut, går runt huset med er, säger rakt ut vad vi ser och vad vi inte ser. Ni får ett enkelt PM efteråt som ni kan ta vidare till underhållsplanen — oavsett om ni sedan väljer oss eller någon annan för själva jobbet.
Trapphus i miljonprogrammet har ofta gammal latexfärg på betongväggar, vilket kräver noggrann avfettning före målning – vi hanterar dem löpande vid trapphusmålning i Täby.
Rötskador sitter nästan alltid i bågens underkant och lagas med friskt virke i stället för spackel – vi hanterar dem löpande vid vår fönsterrenovering i Lidingö.
Silikatfärg på mineralisk puts andas, medan plastfärg låser in fukt — valet avgörs av underlaget, inte av kulören – vi hanterar dem löpande vid fasadmålning i Norrtälje.