Fukt i BRF-fasad – så vet ni att det är fukt, inte bara åldring
Fukt i fasaden är den enskilt vanligaste orsaken till att en BRF får en oväntad miljonkostnad. Det är också det område där det ser ut som att problemet bara är lite avflagad färg tills någon faktiskt öppnar upp en sektion. Här går vi igenom hur vi skiljer fuktskador från vanlig åldring, var fukten brukar komma ifrån, och vad styrelsen bör göra <em>innan</em> ni bestämmer er för att måla om en fasad som kanske egentligen läcker.
Skillnaden mellan åldring och fuktskada
Den första frågan vi ställer när vi kommer ut till en BRF där färgen släpper är: är det här jämnt fördelat över fasaden, eller är det koncentrerat på vissa ställen? Svaret styr nästan allt som följer.
Färg som åldras gör det relativt jämnt. UV-strålning från söder är värst, så söderfasaden tappar lyster och kulör snabbare än de andra sidorna. Krackelering och små flagor uppträder också någorlunda jämnt över hela ytan, och de blir värre med tiden — men de följer ett mönster av solinstrålning, inte ett mönster av vatten.
Fuktskador beter sig precis tvärtom. De är koncentrerade. De följer var vattnet rinner: under fönster, intill stuprör, vid sockeln, runt balkongplattans anslutning till husväggen, vid plåtdetaljer som tappat fall. Och de är ofta värre på norr- och västsidan eftersom de sidorna torkar långsammare. Vi var ute på en BRF i Hägersten för ett par år sedan där styrelsen var övertygade om att hela fasaden var slut — när vi gick runt visade det sig att flagningen var koncentrerad till två gavlar och tre fönster, och alla hade gemensamt att det fanns ett konkret läckage ovanför. Resten av fasaden var i grunden frisk. Vi lagade källan, bättringsmålade de drabbade ytorna och köpte föreningen tio år extra till en bråkdel av kostnaden för full ommålning.
Var fukten brukar komma ifrån
Det finns en handfull klassiska källor som vi nästan alltid hittar när vi felsöker en fuktskadad fasad.
Plåtdetaljer som tappat fall. Fönsterbleck, takfotsbleck, krönplåtar och vattenbrätten ska luta utåt så vatten rinner bort från huset. När byggnaden sätter sig med åren kan fallen vända, och då leder plåten vatten bakåt, in i konstruktionen istället för ut. Det är en av de vanligaste orsakerna till fuktskador i nedre delen av en fasad.
Kittfogar som spruckit. Runt fönster, kring rörgenomföringar för ventilation, vid balkongdörrar — överallt där två material möts ska det sitta en tät fog. När den fogen torkat ihop och spruckit blåser regnet in vid sidodrev, och fasaden får vatten där den aldrig var dimensionerad för det.
Hängrännor och stuprör. En stupa som läcker vid en skarv ger en mycket lokaliserad fuktskada — typiskt en strimma av flagning och påväxt rakt under läckaget, ner till marken. Det här ser ut som ett målningsproblem men är ett plåtproblem.
Mark som sluttar mot huset. Markprofilen runt fastigheten ska luta bort från huset så regnvatten rinner ut. På äldre BRF har grundläggningen ibland satt sig, eller en asfaltering har lagts i fel höjd, och då samlas vatten mot sockeln. Det är en svår sak att uppmärksamma som styrelse, men det är förvånansvärt vanligt och påverkar fasadens nedre meter dramatiskt.
Inifrån-fukt. Det här är ovanligare men förekommer: en otät våtrumsvägg, en köksfläkt som ventilerar ut i fasaden istället för uppåt, eller en gammal radiatorslinga som läckt. När fukten kommer inifrån syns det ofta som en jämn fuktning av väggen under en specifik lägenhet och utbredningen följer rumslayouten snarare än fasadens form.
Vad ni själv kan se
Styrelsen behöver inte vara byggnadsingenjör för att märka tidiga tecken på fukt. Det är fyra saker värda att titta efter på en söndagspromenad runt huset:
- Strimmor av missfärgning eller flagning som följer en lodrät linje från ovansidan av en yta ned mot marken — det är vatten som rinner.
- Påväxt (gröna eller svarta fläckar) koncentrerad till specifika punkter snarare än jämnt fördelad — det är ett tecken på lokalt förhöjd fuktbelastning.
- Färgflagor som lyfter sig i bitar och tar med sig en bit av putsen — det betyder att fukten redan har trängt in i underlaget.
- Mörka eller fuktiga fläckar i fasaden flera dagar efter ett kraftigt regn när resten av fasaden är torr.
Hittar ni något av det här är det inte panik, men det är värt att fotografera och spara — och att ringa oss för en titt nästa gång ni ändå tar in oss för något annat.
Vad fuktdiagnostik faktiskt innebär
När vi misstänker fuktskador på en BRF-fasad använder vi tre verktyg i stigande ordning av invasivitet.
Först en okulär bedömning — vi går runt och tittar, fotograferar, kartlägger var vi ser tecken. Det räcker ofta för att förstå mönstret och peka på en eller två sannolika källor.
Sedan en kapacitiv fuktmätare — ett litet instrument som vi håller mot fasaden och som mäter fuktnivån i de yttersta centimetrarna utan att skada ytan. Det ger oss en jämförelse mellan ett "torrt" referensområde och ett misstänkt fuktskadat område, och därmed en första objektiv siffra.
I sista hand, om vi behöver veta hur djupt fukten gått, kan vi göra en mikroinvasiv mätning — borra ett litet hål och mäta fukten på olika djup. Det här gör vi bara när det är nödvändigt för att avgöra om en yta kan målas eller om hela skiktet måste bort, och alltid efter samråd med styrelsen.
Vad det betyder för ommålning
Det här är den viktigaste delen, för det är där styrelser oftast gör fel. Att måla över en fuktskadad fasad utan att åtgärda fuktkällan är värre än att inte göra något alls.
Varför? För att den nya färgen sluter inne fukten som redan finns i underlaget, fukten kan inte längre torka ut åt rätt håll, och när vintern kommer fryser den och spjälkar färgen — och ofta puts — i större flagor än innan. Vi har sett föreningar lägga 700 000 kronor på en ommålning och två år senare ha en sämre fasad än vid start.
Den enda ordningen som fungerar är:
- Identifiera fuktkällan (plåt, fog, stupa, mark, inifrån).
- Åtgärda källan.
- Låt fasaden torka ut. Det kan ta veckor, ibland en hel säsong.
- Laga skadad puts och eventuell undermurning.
- Måla om — och då med en färg som tillåter resterande fukt att andas ut.
Hoppar man över något steg i den listan så är man tillbaka på ruta ett. Det är därför vi pratar långsamt och tydligt med styrelser om att diagnos först, åtgärd sedan — det är inte ett sätt att fördyra eller dra ut på projektet, det är det enda sättet att inte slänga pengarna i sjön.
När ska ni ringa proffs?
Ring så snart ni misstänker att flagningen ni ser inte är vanlig åldring. Ring också innan ni begär offerter på en stor ommålning — en kostnadsfri besiktning från oss kan spara föreningen från att beställa fel jobb. Vi kommer ut, tittar runt, mäter där det behövs, och säger rakt ut om vi bedömer att det är åldring (bättring eller ommålning räcker) eller om det är fukt (källan måste lokaliseras och åtgärdas först). Vi gör det här i Stockholm, Uppsala och Mälardalen utan kostnad.
En sak till: om ni redan har en pågående tvist med en entreprenör som målat en fasad som börjat flagna i förtid — kontakta oss för en oberoende bedömning. Vi gör inga andrahandsbedömningar för att vinna jobbet, vi gör dem för att hjälpa styrelsen förstå vad som faktiskt hände och vad nästa steg bör vara.