Checklista och årshjul för BRF-underhåll – så hänger styrelsen ihop året
Det vanligaste vi hör från BRF-styrelser är inte att de saknar pengar — det är att de saknar översikt. När fastigheten sköts reaktivt blir varje besiktning en obehaglig överraskning, och varje offert känns för stor. Ett enkelt årshjul löser det mesta. Här delar vi den checklista vi själva använder när vi går igenom BRF-fastigheter, månad för månad, så styrelsen vet vad som bör tittas på när — och slipper upptäcka algen på fasaden samma vecka som stämman.
Varför ett årshjul gör mer nytta än en underhållsplan
De flesta BRF har en underhållsplan i någon låda. Den är bra för det stora — fasadrenovering om sju år, takomläggning om tolv. Men det dagliga, det som faktiskt avgör hur fastigheten åldras, ryms inte där. Det är dräneringen som ingen tittar på förrän vattnet står i källaren, balkongavrinningen som ingen rensar förrän det börjar droppa innanför fönsterblecket, eller sockelfärgen som flagar i två år innan någon noterar det. Ett årshjul fångar det där — det handlar inte om vad som kostar mycket, utan om vad som måste tittas på, och när.
Jag brukar säga till styrelser att om de gör en sak åt gången, varje månad, så hinner de runt hela huset på ett år. Och då blir nästa stora projekt aldrig en överraskning — det blir en logisk konsekvens av det de redan sett.
Vårens checklista – mars till maj
När snön släpper är det första vi tittar på avrinning. Hur har vinterns frost behandlat hängrännor, stuprör, sockeln och marken runt huset? Gå runt fastigheten en regnig dag och se var vattnet faktiskt rinner. Det är ofta inte där det ska. Vi var ute hos en BRF i Solna i april förra året där styrelsen kallat oss för fasadkrackelering vid sockeln. Det visade sig vara ett enda stuprör som lossnat från väggen, så att allt regnvatten från taket sprutade rakt mot sockeln vid en specifik punkt — i åtta år. Fasaden var inte sjuk, den var översköljd.
Under våren tittar vi också på balkonger och uteplatser. Frosten har gjort sitt — finns sprickor i betongen, har räckesinfästningarna börjat rosta, har träplankor svällt eller släppt? Det är också nu vi planerar in eventuell algbehandling och fasadtvätt, för båda görs bäst i tidig sommar när temperaturen är stabil men löven inte är fulla än.
Sommarens checklista – juni till augusti
Sommaren är produktionssäsong. Det är då fasadarbeten, tvätt, fönsterunderhåll och balkongmålning faktiskt görs — för temperaturen är rätt, regnen är glesa och färgen hinner härda. Styrelsens jobb i juni är inte att utföra, det är att kommunicera. Boendeinfo, ställningstillstånd, kontakt med entreprenör, parkeringsomflyttningar — allt sådant ska vara klart innan första rullen tas fram.
I juli och augusti besiktigar vi tak och plåtdetaljer. Det är då vi ser om foten på taket släppt, om plåtskarvar har börjat öppna sig, om någon takpanna spruckit. Det är också den period då vi rekommenderar att gå igenom tvättstugor, källargångar och soprum invändigt — ytor som sliter konstant och som ingen tittar på medan stora projekt pågår.
Höstens checklista – september till november
Hösten är besiktningstid. Det är då vi rekommenderar att en BRF gör sin årliga genomgång med en målerifirma eller besiktningsman — innan första frosten, så det går att åtgärda akuta saker innan vintern sätter sig. Vi går då igenom fasad, fönster, plåt, tak, balkonger och invändiga ytskikt, och lämnar en kort lista över vad som bör göras nästa säsong och vad som kan vänta.
I oktober och november är det också dags att rensa hängrännor, kolla att alla stuprör är hela och anslutna, och se till att marken lutar bort från huset där snösmältningen kommer att samlas. Vi har sett otaliga BRF där hela vinterns smältvatten samlas mot källarmuren bara för att en upphöjd blomsterrabatt byggts in mot fasaden — det är åtgärder som kostar några tusen att rätta till, men hundratusentals att låta vara.
Vinterns checklista – december till februari
Vinter är planeringssäsong. Det är ingenting man målar utomhus, men det är allt man planerar inomhus. Det är nu styrelsen tar in offerter för kommande säsongs projekt, går igenom underhållsplanen, uppdaterar boendeinformation och förbereder årsstämman. Tumregeln vi använder är: vill ni att jobbet ska göras i juni, ska upphandlingen vara klar i februari. Annars hamnar ni i kö hos de seriösa firmorna och får jobba med dem som råkar ha tid kvar.
Invändigt tittar vi efter köldbryggor, fuktfläckar på vindar och i hörn av lägenheter mot fasad. Det är på vintern man ser om huset andas rätt eller fel — varma fläckar på taket där snön smälter olika säger något om isoleringen, fuktfläckar i hörn säger något om köldbryggor.
Vad jag skulle ha på styrelsens första sida
Om jag fick välja vad som hängde på första sidan i styrelsens pärm vore det inte underhållsplanen — det vore en enkel A4 där det stod vilken månad de senast tittade på fasaden, taket, balkongerna, dräneringen och fönstren. Med datum, foto och en rad om vad de såg. Det är allt som krävs för att ett hus inte ska ge obehagliga överraskningar. Det kostar ingenting och tar en kvart per månad.
När ska ni ringa proffs?
Inte för varje punkt på listan. Det mesta klarar en aktiv styrelse själv med en termos kaffe och en regnig lördag. Men en gång om året — gärna på hösten — är det värt att låta någon som ser fastigheter dagligen gå igenom huset med er. Det vi ser på en timme tar er kanske ett halvår att lista ut, och det vi inte ser slipper ni betala för i form av onödiga skadeåtgärder senare.
Slitageklassen i ett trapphus styr både färgval och antal strykningar på de nedersta två metrarna – det arbetet beskrivs närmare under Checklista inför trapphusmålning.
Bomputs knackas ned till fast underlag innan ny puts dras på i samma system som originalet – det arbetet beskrivs närmare under Checklista inför fasadrenovering.