Vad kostar BRF-underhåll? Realistiska prisspann 2026
Varför priser är svåra att ange exakt
Det första vi alltid säger till styrelser som ringer och frågar "vad kostar det att måla om huset?" är: det beror på. Och vi säger det inte för att slingra oss. Två fastigheter som ser likadana ut från gatan kan ha 40 procent skillnad i slutpris, och vi har sett det hända flera gånger om.
Det som styr priset är inte storleken — det är förbehandlingen. En fasad som krattat omkring sig i femton år utan tillsyn kräver tre gånger så mycket arbete före färgburken ens öppnas. En välunderhållen fasad kan vi nästan börja måla direkt på. Och det gäller alla moment: tak, fönster, trapphus, balkonger.
Vi tar ändå med riktpriser nedan, för styrelsen behöver något att lägga in i underhållsplanen. Men betrakta dem som orienteringsspann, inte offerter. Den verkliga offerten kräver platsbesök.
Fasadmålning – det största enskilda projektet
Fasadmålning är oftast det dyraste underhållsmomentet en BRF gör, och det som styrelser undrar mest över. Vårt baspris för BRF/företag utgår från fasadtypen: träfasad – fast pris efter kostnadsfri besiktning, putsfasad ommålning – fast pris efter kostnadsfri besiktning, plåtfasad – priset baseras på projektets omfattning och betongfasad, priset styrs av skick och åtkomst. Ovanpå baspriset kommer ställning, förbehandling och eventuella lagningar.
För ett medelstort flerbostadshus i Stockholm — säg 1 500 kvadratmeter fasadyta, tre till fyra våningar — landar vi som tumregel mellan 1,2 och 2,2 miljoner kronor ex moms allt inkluderat: ställning, förbehandling, två strykningar och bortforsling. Är fasaden puts hamnar man i mitten till övre halvan av spannet; är den träpanel i normalskick i nedre halvan.
Det är ett brett spann, jag vet. Varför så brett? Tre saker styr:
Underlaget. Putsfasad i bra skick: nedre halvan av spannet. Träfasad med rötskador: övre halvan, ibland över. Plåtfasad som behöver rostbehandling i etapper: ofta över. På en BRF i Sundbyberg förra året hittade vi vid förbesiktningen att 30 procent av träpanelen på baksidan hade röta i de nedre tre decimetrarna. Det blev nästan en halv miljon extra i panelbyte innan vi ens var framme vid målningen. Vid nedknackning och ny puts (totalrenovering) räknar vi separat med Priset styrs av skick och åtkomst ex moms beroende på skick.
Ställningskostnaden. Det här underskattas av nästan alla. Ställning för en fyravåning kostar mellan 200 000 och 600 000 beroende på hyrtid, höjd, om vi måste bygga över ingångar, hur trångt det är runt huset. Står ställningen i två månader är det en sak. Står den i fyra för att vädret strulade — vilket det gör — är det en annan.
Färgsystemet. En enkel akrylatfärg på puts kostar mindre att lägga än en kalkfärg eller silikatfärg, som kräver mer kontroll och oftast tre strykningar istället för två. Vi rekommenderar nästan alltid silikatsystem på äldre putsfasader trots merpriset, eftersom de andas och håller längre.
För ett mindre hus, säg en 60-talsfastighet på 800 kvadratmeter fasad, ligger spannet runt 700 000 till 1,3 miljoner ex moms allt inkluderat. För riktigt små föreningar — radhus eller låga sluttningshus med kanske 400 kvadratmeter fasad — kan vi ibland landa under 500 000, men då ska tillgängligheten vara enkel. Priserna ovan följer vår låsta prismodell med spann −15/+5 % för trä- och plåtfasad och ±15 % för putsfasad. Läs mer om fasadmålning eller be styrelsen om ett kostnadsfritt platsbesök för fast pris.
Takmålning och takarbeten
Takmålning är ett moment som många BRF skjuter framför sig eftersom det inte syns från marken. Det är synd, för plåttak som rostar är väsentligt dyrare att byta än att underhålla.
För en standard-BRF i Mälardalen med plåttak på cirka 600–800 kvadratmeter styrs takmålningens kostnad av plåtens skick, åtkomst och skyddsbehov – priset sätts efter besiktning. Det inkluderar rengöring, lagning av punktskador, grundning och två strykningar med ett ordentligt rostskyddssystem.
Jag pratade med en ordförande i Bromma i höstas som var helt övertygad att taket "såg fint ut härifrån". När vi var uppe och tittade hittade vi sju ställen där rost ätit igenom underplåten — alla där takfötter mött hängrännor. Det fanns två val: punktinsats nu för 80 000, eller helt nytt tak om tre år för 1,8 miljoner. Det är klassikern vi ser om och om igen.
För tegeltak handlar det mer om byte av enskilda pannor, läkt och underlagspapp, och där är prislappen helt annorlunda — räkna med 400–900 kronor per kvadratmeter för en lättare insats, betydligt mer om underlagspappen behöver bytas.
Fönsterrenovering – per fönster eller per fastighet?
Det här är ett område där det skiljer mycket. En traditionell fönsterrenovering av kopplade fönster — där vi tar ner båge, renoverar i verkstad, byter kitt, slipar, målar, byter glas vid behov och sätter tillbaka — kostar idag mellan 5 000 och 12 000 per fönster beroende på skick och om vi måste byta bottenstycken. Det betyder att en förening med 80 fönster lätt landar mellan 400 000 och en miljon för en heltäckande insats.
Men det vanligaste vi gör i BRF-sammanhang är inte heltäckande renovering — det är periodiskt fönsterunderhåll. Skrapning, ny strykning, tätning, byte av enstaka kitt. Det kostar runt 2 000–3 500 per fönster och håller fönstret i schack i ungefär tio år innan det är dags för större insats.
Min tumregel till styrelser: gör periodiskt underhåll vart åttonde till tionde år, gör genomgripande renovering vart tjugofemte till trettionde år. Då slipper ni stå inför chockfakturan med fönster som ramlat sönder.
Trapphusmålning – det som ofta görs slarvigt
Trapphusmålning är konstigt nog där vi ser flest klagomål från boende efteråt — inte för att det är dyrt, utan för att det stör vardagen i en månad och resultatet syns dagligen.
För ett standardtrapphus, säg fem till sex våningar med en uppgång och ett vilplan per våning, ligger en ordentlig invändig målning på 80 000 till 180 000 kronor. Det inkluderar tak, väggar, lister, dörrkarmar, ledstänger och takarmaturer som vi skyddar eller demonterar.
Det som gör skillnad på pris är förbehandlingen. Spackel av små skador, tvätt av nikotinfilm från äldre lägenhetsdörrar, skrapning av flagor i taket. På en BRF i Hägersten gjorde vi ett trapphus där förra målaren hade strukit över sotskador från en gammal lägenhetsbrand utan att tvätta — färgen hade gulnat igenom på sex år. Vi fick börja om från grunden, vilket kostade föreningen ungefär det dubbla mot om det gjorts rätt från början.
Tre trapphus i en medelstor förening landar alltså runt 250 000 till 500 000 totalt. Det är förvånansvärt mycket pengar för något som många betraktar som "kosmetik".
Balkonger och plåtdetaljer – små poster som blir stora
Balkongrenovering ligger i en helt egen kategori prismässigt. Vi pratar mellan 25 000 och 80 000 per balkong för en genomgripande renovering med betonglagning, tätskikt, ny färg på räcken, byte av plåtkrön. Har föreningen 60 balkonger blir totalsumman snabbt mer än fasadmålningen.
Plåtdetaljer — fönsterbleck, vindskivor, krön, stuprör, hängrännor — är de mest underskattade kostnaderna. På en typisk BRF kan plåtarbetet ligga på 150 000 till 400 000 om man ska göra det ordentligt i samband med ett fasadprojekt. Och det ska man göra samtidigt, för annars står ställningen två gånger.
De dolda kostnaderna styrelsen sällan tänker på
Här är posterna jag oftast får dra fram i offertmöten:
Etablering och avetablering. Att få fram material, etablera arbetsplats, sätta upp staket, ordna med uppställningsplatser för bilar och containers — det kostar mellan 30 000 och 150 000 beroende på fastighetens läge. En innerstadsfastighet med svår tillgänglighet är värst.
Boendeinformation och hantering. Att en projektledare svarar i telefon till boende, sätter upp lappar, lyssnar på klagomål, koordinerar med styrelse — det kostar arbetstid. I våra offerter ligger det inbakat, men i en del konkurrenters offerter ligger det inte med, och då blir slutfakturan en obehaglig överraskning.
Vädersäkring. Om sommaren är blöt — och det har den varit varannan säsong de senaste fem åren — så förlängs hyrtid på ställning. Det är extra hyra som ofta inte fångas i fast pris om kontraktet inte är skrivet rätt. Vi har en klausul om "väderdagar" i våra avtal som gör att risken ligger på rätt ställe.
Eftersläpande arbeten. När huset är inkapslat hittar man saker. Rötskador i en pelare. Sprickor i en blecknock. En läckande balkongplåt. Räkna med 5–10 procent ÄTA (ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten) i större projekt. Det är inte oseriöst — det är realistiskt.
Vad kostar då allt sammantaget för en typisk förening?
Här är en grov skiss för ett "snitthus" i Stockholm-området — säg ett 60- eller 70-talshus med 40 lägenheter, byggt i puts på trästomme, plåttak, kopplade fönster, tre trapphus, 40 balkonger:
Under en 30-årig underhållscykel ligger total summa för utvändigt och invändigt allmänt underhåll någonstans mellan 8 och 14 miljoner kronor i dagens penningvärde. Det är ungefär 200 000–350 000 per lägenhet över 30 år, eller mellan 600 och 1 200 kronor per kvadratmeter och år.
När jag pratar med styrelser om budget brukar jag säga: avsätt minst 250 kronor per kvadratmeter bostadsyta per år för utvändigt underhåll, och 100 kronor per kvadratmeter för invändigt allmänt. Det är inte konservativt — det är realistiskt. Föreningar som avsätter mindre hamnar förr eller senare i föreningslån, och då blir det dyrare totalt.
Faktorer som drar priset uppåt eller nedåt
Det finns några saker som styrelsen själv kan påverka för att hamna på rätt sida av spannet.
Drar priset nedåt: bra underhållsplan med löpande tillsyn, samtidig hantering av flera underhållsmoment (en ställningsetablering, flera arbeten), upphandling i god tid (oktober–december för sommarens jobb är bästa läge), tydlig kravbild så entreprenören inte behöver gardera sig, vinterförberedelse av invändiga arbeten när utvändiga säsongen är slut.
Drar priset uppåt: att vänta tills något läcker eller flagnar uppenbart, att lägga jobb akut mitt i sommarsäsongen, att splittra upphandlingen på många små entreprenörer som var och en måste etablera sig, att inte ha ritningar eller tidigare protokoll tillgängliga, att stryka väderklausuler från kontraktet.
När ska ni ta in en offert?
Tumregeln: i god tid. Konkret betyder det att ni bör börja diskutera ett fasadprojekt 12–18 månader innan det ska utföras. Då hinner ni jämföra två till tre offerter, läsa referenser, eventuellt anlita en oberoende besiktningsman, och ha tid att förhandla. Föreningar som börjar i mars för ett jobb i juni samma år får sämre priser, för då är seriösa entreprenörer redan fullbokade och kvar är de som har "luckor" — vilket sällan är ett gott tecken.
Och en sista sak: be alltid om specificerad offert, inte klumpsumma. En offert som säger "Fasadmålning komplett: 1 450 000 kr" är värdelös att jämföra. En offert som specificerar förbehandlingskostnad, ställningskostnad, färgsystem, antal strykningar, ÄTA-procent och garantitid — den går att utvärdera.