Fönsterunderhåll för BRF – linolja, kitt och när det är dags att byta
Fönster är det BRF-element som flest styrelser missförstår — både vad gäller livslängd, kostnad och underhållsbehov. Ett välskött träfönster från 1930-talet kan hålla i hundra år till. Här reder vi ut vad som faktiskt händer med era fönster, hur ofta de behöver målas, och när bytesfrågan blir aktuell.
Det viktigaste först: era originalfönster är troligen bättre än ni tror
Det finns en myt om att gamla träfönster är dragiga, dåliga och bör bytas. I verkligheten är de flesta originalfönster i Stockholms BRF-bestånd — vi pratar fönster från 1900–1950-talet — gjorda av kärnvirke från gammal tall som är tätare och hållbarare än det mesta som tillverkas idag. Med rätt underhåll håller de i 30–50 år till. Med renovering och tilläggsisolering når de moderna U-värden.
Det är klassikern vi ser om och om igen: en BRF övertalas att byta hela fönsterbeståndet för 8–10 miljoner när de hade kunnat renovera och tilläggsisolera samma fönster för en tredjedel av summan — med längre livslängd som resultat. Det är inte att alla fönster ska räddas, men frågan ska ställas ordentligt innan beslut tas.
Vad ett fönster faktiskt består av — och vad som åldras
När vi pratar fönsterunderhåll pratar vi om fyra delar som åldras i olika takt:
Karm — den fasta delen som sitter i muren. Hållbarast. Bra karmar kan stå i hundra år utan ingrepp annat än ytbehandling.
Båge — den rörliga ramen runt glaset. Slits av rörelse och väder. Kan behöva enskilda lagningar eller i värsta fall utbyte av enstaka bågar.
Glas och bly/falsning — själva rutan. Glaset i sig är i princip evigt. Det som åldras är fästningen — kittet eller falsningen som håller rutan på plats.
Ytbehandling — färgen eller oljan utvändigt. Det är här underhållsbehovet ligger oftast.
Det de flesta tror är "fönsterfel" är egentligen ett av två: kittet som torkat och börjat släppa, eller färgen som krackelerat och låter fukt komma åt träet. Båda är lösbara utan att röra själva fönstret som konstruktion.
Linolja kontra modern fönsterfärg — vad ska ni använda?
Det här är en fråga jag får ofta. Och svaret beror på vad fönstret är behandlat med från början.
Ursprungliga träfönster från före 1960 är nästan alltid behandlade med linoljefärg. Det är ett system där linolja och pigment bildar en yta som andas — fukt kan ta sig in i träet men också ut igen. Det krävs underhåll oftare (vart 7–10 år ungefär) men varje underhåll är mycket lättare: man tvättar, slipar lätt och stryker en ny gång linolja över. Inget skrapa-allt-i-botten-jobb.
Moderna fönsterfärger — alkyd, akrylat, vissa två-komponentssystem — bildar däremot en tät film. Den håller längre på papperet (12–18 år) men när den till slut släpper så släpper den ordentligt, och då måste man skrapa eller bränna bort hela skiktet innan ny färg kan strykas. Det är ett mycket större jobb.
Vår rekommendation till BRF med originalträfönster är nästan alltid: stanna kvar i linoljesystemet. Det är billigare per år sett över hela livslängden, och det är vad fönstren är konstruerade för. Däremot ska man inte blanda systemen — har någon dragit modern alkydfärg över linolja måste man skrapa ned till trä innan man går tillbaka till linolja, annars vidhäftar det inte.
Hur ofta behöver fönstren ses över?
Här är tumregeln vi använder, beroende på fönstertyp och läge:
- Originalträfönster med linolja, skyddat läge (gård, norr): bättring vart 8–10 år, full omkitting och omtarget vart 25–30 år.
- Originalträfönster med linolja, utsatt läge (söder, vid stora vägar): bättring vart 5–7 år, full omkitting var 15–20.
- Träfönster med modern fönsterfärg, ungefär 1970–2000: målning vart 12–15 år, men varje gång blir det ett större jobb än linoljebättring.
- PVC-fönster: i princip underhållsfria men har en hård livslängdsgräns vid ungefär 30–40 år då plasten blir spröd.
Det här är riktmärken. Vi var ute på en BRF i Vasastan förra våren där ursprungsfönstren från 1932 stod stadigt — vi rekommenderade en ren bättring trots att förra omgången var 12 år tillbaka, för läget var skyddat och kittet i grunden var fortfarande mjukt. Det är därför vi alltid besiktigar innan vi ger råd: en kalender ersätter inte ett öga.
När byte faktiskt är rätt svar
Det finns situationer där byte är det enda förnuftiga. Vi rekommenderar byte när:
- Fönstret är från 80- eller 90-talet och har börjat ruttna i karmen (vanligt eftersom virkeskvaliteten under den perioden var sämre).
- U-värdet kräver en sänkning som tilläggsruta inte räcker till — exempelvis vid en stor energirenovering med statliga bidrag knutna till resultatet.
- Fönstret är ett PVC-fönster som passerat sin tekniska livslängd och har deformerats eller blivit otätt.
- Säkerhetskrav eller bullerkrav inte kan uppfyllas med befintliga fönster.
Däremot rekommenderar vi inte byte bara för att fönstren "ser tröttna ut" eller för att en grannförening bytt sina. Ett tröttna utseende kan oftast renoveras bort till en bråkdel av kostnaden.
Det vi tittar efter när vi besiktigar fönster
När vi går runt och kollar fönster för en BRF tittar vi främst på:
- Kittet — är det fortfarande mjukt och hellt, eller har det torkat och börjat trilla i bitar?
- Färgskiktet — krackelerat? Bubblor? Har det släppt från träet?
- Träet under färgen — vi sticker försiktigt med en kniv på misstänkta ställen för att känna om träet är mjukt (= rötskadat).
- Bågarnas funktion — går de att öppna och stänga jämnt? Kärvar de? Det kan vara gångjärnsfel eller virkesförändring.
- Tätningslisterna — har de blivit hårda och spruckna? Är de helt borta?
- Fönsterbleck och anslutningar — sitter de tätt mot karmen? Är fogen runt karmen hel eller har den spruckit?
När ska ni ringa proffs?
Ring när ni märker drag, kondens mellan rutorna, kärvande bågar, synlig flagning, eller när underhållsplanen säger att det är dags. Och ring i god tid om ni funderar på att byta — innan ni hunnit fatta beslut. Vi har räddat många BRF:er från onödiga 8-miljonersprojekt genom att helt enkelt komma ut, besiktiga och säga: "Era fönster är friska, ni behöver bara underhålla dem."
Andrés Måleri jobbar med fönsterrenovering på BRF i Stockholm och Mälardalen. Vi är ärliga om gränsen mellan renovering och byte, och vi säger till om vi tycker att en annan entreprenör — exempelvis en specialiserad fönsterrenoverare eller en glasmästare — är rätt person för just ert jobb.
Nedersta bågen på söderfasaden är den som mognar först — UV och slagregn tar den i förväg – vi hanterar dem löpande vid vår fönstermålning i Stockholm.