Ordlista för BRF-underhåll – så förstår styrelsen vad entreprenören egentligen säger
När en BRF-styrelse läser en offert eller ett besiktningsprotokoll möts den ofta av en muntra av fackuttryck. Vissa är självklara, andra låter likadana men betyder helt olika saker, och några används slarvigt av entreprenörer som tar för givet att alla pratar samma språk. Här går vi igenom de ord vi själva använder oftast när vi pratar med BRF-styrelser — vad de betyder, varför de spelar roll, och hur ni känner igen när de används rätt eller fel.
Varför ordlista är viktigare än det låter
Det är klassikern vi ser om och om igen — en styrelse läser ordet "tvätt" i en offert och tänker att det är samma sak som ordet "tvätt" i en annan offert. Men ena offerten menar lågtryck med kemi, andra menar högtryck med vatten, och tredje menar manuell såpborste. Pris och resultat skiljer sig dramatiskt, och styrelsen kan inte jämföra på allvar förrän de förstår vad respektive ord faktiskt innebär. Den här ordlistan är inte komplett — den är de begrepp vi använder oftast.
Behandling av ytor
Alkalisk avtvätt är en mild lut som lyfter fett, smuts och ytlig påväxt utan att skada färgskiktet. Det är vad vi rekommenderar som mellantvätt på fasader som inte har grön påväxt utan bara har blivit grå av luft och regn.
Softwash är lågtryckstvätt med biologiskt nedbrytbar kemi som dödar alger och mossor på sportnivå. Det är inte högtryck, det är inte mekaniskt. Det är en kemisk process där medlet sköljs på, får verka och spolas bort. Den enda metod vi rekommenderar för putsfasader med påväxt.
Högtryckstvätt är vatten med tryck. Det fungerar på vissa underlag — tegel, betongplattor — men aldrig på puts, fjällandeprov eller ömtåligt trä. Det är där "mer tryck = renare" blir en dyr missuppfattning.
Manuell tvätt är borste, hink och såpvatten. Är ofta underskattad. Räcker som underhållstvätt mellan de tyngre rengöringarna.
Färgsystem och färgtyper
Silikatfärg är en oorganisk färgtyp som kemiskt förenar sig med putsen. Andas, åldras vackert, mycket lång livslängd. Vi rekommenderar den ofta på äldre putsfasader.
Akrylatfärg är vattenburen plastfärg med god väderbeständighet. Standard på modernare putsade fasader. Inte lika diffusionsöppen som silikat — kan bli problem om underlaget är mycket fuktigt.
Linolja och linoljefärg är traditionell, åldras genom att slitas, inte genom att flagna. Lång underhållscykel om den underhålls regelbundet med en tunn ny strykning vart fjärde eller femte år.
Alkydfärg är oljebaserad eller hybrid, tål mekanisk friktion bra. Standard på snickerier och plåt utvändigt.
Latex- eller akrylatfärg för väggar inne är vattenburen, snabb att applicera, tvättbar i halvmatta eller satin. Standard för trapphus.
Glansgrad
Helmatt reflekterar inget ljus. Vackert men ömtåligt mot mekanisk påverkan. Bra på tak och övre väggdelar.
Matt eller djupmatt reflekterar mycket lite. Bra på vägghängande ytor som inte slits.
Halvmatt eller satin reflekterar svagt. Tvättbar. Bra på bröstpaneler i trapphus.
Halvblank reflekterar tydligt. Tål våttorkning. Bra på snickerier.
Blank reflekterar starkt. Mest på snickerier i miljöer med extra slitage.
Putsskador
Krackelering är ett finmaskigt sprickmönster i färgens yta. Ofta tecken på att färgen åldrats men inte alltid på att underlaget är skadat.
Bom är när puts släppt från underlaget och låter ihåligt vid knackning. Bom måste alltid lagas — kosmetisk målning över bom håller inte mer än några år.
Saltutfällningar är vita strimmor på fasaden där salter i muren transporterats ut av fukt. Ett symptom på fuktproblem, inte bara estetik.
Frostsprängning är skada som uppstår när vatten i puts eller betong fryser, sväller och spränger materialet utåt.
Balkonger och betong
Armering är de järnstänger som ligger inuti betongplattorna. När de börjar rosta sväller de och spränger betongen utåt.
Karbonatisering är en process där koldioxid från luften reagerar med betongen och sänker dess pH. Det är när pH sjunkit under en viss nivå som armeringen kan börja rosta.
Tätskikt är det skikt på balkongens översida som hindrar vatten från att tränga ner i betongen. Asfaltsfilt, polyuretan eller målningssystem beroende på lösning.
Process och projekt
Indikativ besiktning är en översiktlig genomgång där vi noterar vad som syns och bedömer vad som troligen ligger bakom. Den ersätter inte en teknisk besiktning men räcker oftast för en BRF att fatta beslut.
Teknisk besiktning eller statusbedömning är en mer ingående undersökning, ofta med fuktmätning, provborrning och dokumentation. Krävs vid större tvister eller försäkringsärenden.
Underhållsplan är BRF:ens långtidsplan över vad som ska göras när. Bör uppdateras vart femte år.
LCC, Life Cycle Cost är ett sätt att räkna kostnad över hela livslängden, inte bara investeringskostnaden. Avgörande när två offerter ser olika ut i pris men ger olika livslängd.
Etappplanering är när ett projekt delas upp i flera år eller säsonger, ofta för att jämna ut ekonomin.
Plåt
Fönsterbleck är den horisontella plåten under fönstret som leder bort regnvatten.
Hängränna är rännan vid takfoten som samlar takvatten.
Stuprör är det vertikala röret som leder vatten från hängrännan ner till mark eller dagvatten.
Takfotsbeslag är plåten där taket möter fasaden.
Material och verktyg
HEPA-utsug är dammsugare med filter som fångar upp till 99,97 procent av finkornigt damm. Standard vid invändig slipning hos seriös firma.
Roller med kort lugg ger mjuk yta för matta färger. Roller med lång lugg används vid grov puts.
Spackel och bredspackel är verktyg och material för att jämna ut små defekter innan målning.
När ska ni ringa proffs?
Inte bara för att tolka ord — det här ska räcka. Men om en offert eller ett besiktningsprotokoll innehåller uttryck som inte stämmer med det ni förväntat, eller om olika offerter använder samma ord för olika saker, ring en oberoende person ni litar på och be om en sanity-check. Det kostar inget och kan rädda projektets ekonomi och resultat.