Så ofta ska BRF underhållas – realistiska intervall
Det första problemet med "intervall"
När styrelser frågar "hur ofta ska man måla om fasaden?" får de oftast svaret "vart femtonde år". Det är en siffra som finns i nästan alla underhållsplaner och i nästan alla mallar. Och den är fel — eller mer korrekt: den är så grov att den oftast leder fel.
Ett hus i exponerat västerläge i Stockholms skärgård kan behöva omtag på fasaden vart åttonde år. Ett hus i skyddat innerstadsläge med tjock putsfasad och silikatfärg klarar ofta tjugo år innan det behöver något mer än lokal bättring. Båda står i samma stad. Det är skillnaden mellan teori och verklighet.
Det vi gör nedan är ändå en tabell — fast med tillägg om vad som kortar och förlänger intervallet. Använd den som utgångspunkt, men låt en besiktning vart femte år vara det som faktiskt avgör om det är dags eller inte.
Fasaden – det moment som styr resten
Här är de spann vi använder internt när vi gör underhållsplaner åt BRF:
Putsfasad med silikatfärg eller kalkfärg: ungefär 15–20 år mellan ommålningar, ibland upp mot 25 om läget är gynnsamt. Däremot ska man räkna med punktbättring vart femte till sjunde år där det krackelerar.
Putsfasad med akrylat- eller dispersionsfärg: kortare, kanske 10–15 år. Akrylat lägger sig som en hinna på putsen och åldras snabbare än mineralfärger. Det är ett system jag sällan rekommenderar på äldre putsfasader.
Träfasad — falu rödfärg: det vackra med slamfärg är att den nöter ner sig själv utan att flagna. Det betyder att den ska vårdas ofta, men enkelt. Räkna med översyn och tvätt vart tredje till femte år, ny färg vart åttonde till tolfte. Inget skrapande, ingen grundning. Det är därför slamfärg fortfarande är billigt över tid.
Träfasad — täckande linoljefärg: 10–15 år innan ny strykning, om underhållet sköts. Slarvar man kommer det rötskador på 7–8 år, särskilt nedtill.
Träfasad — alkydoljefärg eller modern täckfärg: ungefär 8–12 år. Det är det jobbigaste systemet att underhålla eftersom det börjar flagna när det åldras, och då måste hela ytan skrapas innan ny strykning. Det är där föreningar som "skjuter upp" två år förlorar mest pengar.
Plåtfasad: 15–25 år beroende på beläggningssystem (lackerad förzinkad plåt, plastisol, PVDF), men ofta börjar matthet och färgflyktighet märkas redan vid 12 år på söderfasader.
Faktorer som kortar intervallet: söder- eller västerläge utan skugga, hav eller stora vatten i närheten (saltbelastning), trafikerad gata med avgaspartiklar, träd som dropparlöv direkt på fasaden, dålig avrinning från tak/balkonger. Faktorer som förlänger: skyddat läge, norrsida, breda taksprång, väl underhållen avvattning.
Taket – där intervallet beror helt på material
Plåttak (lackerad bandtäckning eller plåtprofiler): nytt rostskyddssystem ungefär vart tjugonde år, plus punktinsatser vid tomma takfötter och stuprörsinfästningar betydligt oftare — vart femte till åttonde år. Vi var ute på en BRF i Solna i somras där taket var målat senast 2003. Det betyder att taket är 23 år gammalt och fortfarande inte rostigt — men det är ett undantag. På fjorton av tjugo besiktningar vi gör hittar vi rostpunkter där hängrännorna sitter fast.
Tegeltak: håller 50–80 år om underlagspapp och läkt sköts. Men byte av pannor som sprickit av frost eller fågelangrepp ska göras varje år som löpande underhåll. Underlagspappen håller ungefär 30–40 år och det är där den stora kostnaden kommer.
Papp- eller duktak (terrasstak, låglutande tak): livslängd 20–30 år men kontroller med besiktningsman varje år är inte överdrivet. Det är otroligt vanligt att vi hittar små bubblor eller skador kring genomföringar som blivit till stora läckage på fyra–fem år.
Fönster – det moment styrelser missar mest
Fönster är konstigt nog det moment där det skiljer absolut mest mellan föreningar. Jag har varit på BRF där fönstren inte rörts på 35 år och de håller fortfarande, och jag har varit på BRF där fönstren från 90-talet är så ruttna att de inte går att rädda efter 18 år.
Skillnaden är nästan alltid periodiskt underhåll. Den som strukit utvändigt vart sjunde år, bytt kitt vart tionde, hållit dräneringen i fönsterbleck öppna — den föreningen kommer aldrig att stå inför ett akut fönsterbyte.
Våra riktintervall:
Periodisk strykning utvändigt (skrapa lös färg, grunda, två strykningar): vart sjunde till tionde år. Det här är 80 procent av vad ett fönster behöver för att hålla.
Kittbyte (lyfta gammalt linoljekitt, byta, måla över): vart tjugonde till tjugofemte år, ibland tidigare på söderfönster.
Genomgripande renovering (ta ner, åtgärda röta, byta glas, måla i verkstad): vart tjugofemte till trettionde år.
Det är ungefär samma rytm som ett tandvårdsprogram — periodisk översyn räcker långt, så länge man inte struntar i den.
Trapphus och invändiga gemensamma ytor
Trapphus mår ofta inte fysiskt dåligt, men de ser slitna ut snabbt. Slitage från möbler som flyttas, märken från cyklar, fettfilm från ventilation, kollagring på de översta våningarna.
Riktintervall: invändig ommålning vart tionde till femtonde år, det räcker för de flesta föreningar. Detta förutsatt att golv och belysning är moderna och funktionella. Om föreningen har gamla golv eller dåligt ljus kan en målning kännas tom — då gör man hellre en helrenovering vart tjugonde år.
Vissa ytor slits dock fortare än andra och behöver bättring oftare: området kring brevlådor (var 4–5 år), våningsplanens nedersta del där väggen möter golv (var 4–6 år), entréhall (var 5–7 år). Det är typiskt sådant som en duktig fastighetsskötare kan rulla på själv mellan storprojekten.
Balkonger – egen rytm, ofta ihop med fasad
Räcken: ny rostskyddsmålning vart tionde till femtonde år. Räcken i salthaltig miljö (Solna, Sundbyberg, Solna strand) går snabbare — räkna med åtta år.
Balkongplattor (betong, tätskikt): kontroll vart femte år, helrenovering vart trettionde till fyrtionde år. Det är de absolut största enstaka utgifterna en BRF har efter fasadmålning.
Vi var ute på en BRF i Solna förra hösten där balkongerna inte rörts på 38 år. Tätskiktet var slut, betongen sprack och armeringen rostade. Det blev en åttasiffrig nota. Hade de gjort ett tätskiktsarbete på 18-årsmarken hade det kostat en bråkdel — men då fanns inga synliga problem och styrelsen ville inte "kasta pengar i sjön".
Plåtdetaljer och avvattning
Hängrännor, stuprör, fönsterbleck, vindskivor, krön — det här är detaljer som ska ses över varje år, inte i samband med fasadprojekt. En lös pluggning, en knäppt vindskiva, en igensatt hängränna — det är saker som kostar 2 000 kronor att fixa direkt och 200 000 om de får leda in vatten i konstruktionen i tre år.
Min starka rekommendation till alla BRF: anlita en fastighetsskötare eller målerifirma att gå runt huset två gånger om året (vår och höst) bara för att titta på avvattningen. Det är några tusenlappar om året och förmodligen den bästa försäkring en förening kan ha.
Sammanfattningsvis – så bygger ni rytmen
Min tumregel till styrelser: bygg er underhållsrytm i fyra lager.
Årligen: avvattning, plåtdetaljer, balkongtätningar, byte av sprickta tegelpannor.
Vart femte år: grundlig okulär besiktning av fasad, fönster, tak och balkonger med skriftligt protokoll.
Vart sjunde till femtonde år: periodiskt underhåll på det enskilda moment som beräknats — fönsterstrykning, takmålning, fasadmålning beroende på material.
Vart trettionde år ungefär: stora insatser — fönstrenovering, takbyte, balkongrenovering.
Lägg in detta i en underhållsplan och uppdatera den efter varje besiktning. Då blir intervallen inte gissningar — de blir konstaterade behov. Det är skillnaden mellan en förening som planerar och en som hanterar kriser.