Vad kostar det att måla om fasaden? Pris för villa och BRF
Det finns inget rakt svar på vad fasadmålning kostar — och alla som ger dig det utan att ha sett huset gissar. Men här är de spann vi själva jobbar med när vi räknar offerter på villor och BRF i Stockholm, vad som driver priset upp eller ner, och vilka rader i en offert du faktiskt ska titta på.
Det korta spannet – villa och BRF
Om jag tvingas ge en siffra utan att ha sett huset säger jag det här: en villa i Stockholm eller Uppsala landar oftast på 53 800–103 000 kr inkl moms efter ROT för en komplett fasadmålning (120–180 kvm boyta) inklusive förbehandling, material och ställning. En BRF-fasad spänner mycket bredare — från ungefär 600 000 kronor för en mindre länga upp till 3 miljoner eller mer för en hel kvartersbebyggelse i innerstan.
Bor du i närheten? Vi gör regelbundet fasadrenovering i Vaxholm och kan bedöma ditt hus på plats.
Råden här bygger på våra egna projekt – bland annat fasadmålning i Täby, där förutsättningarna är typiska för regionen.
Det är breda spann, och jag har full förståelse för om det känns frustrerande. Men efter att ha besiktat över 3 000 fasader vet jag att två villor som ser likadana ut från gatan kan skilja sig 60 000 kronor i pris — för att den ena har rötskador i panelen, den andra inte. Pengarna sitter ofta inte där du tror.
Vad det egentligen är du betalar för
När vi räknar en offert delar vi den i fem ungefär lika tunga delar:
- Förbehandling – tvätt, skrapning, slipning, lagning, eventuell rötbyte.
- Ställning och åtkomst – allt från en enkel byggställning till lift, fasadhiss eller väderskydd.
- Färg och material – grundolja, primer, två strykningar, kit, spik, tätningar.
- Arbetstid – själva målningsarbetet, både rullning och strykning.
- Detaljer och kringjobb – fönsterfoder, knutar, vindskivor, stuprör, plåt, tätning runt fönster.
Folk tror ofta att färgkostnaden är den stora posten. Det är den nästan aldrig. Färg för en villa går på 8 000–18 000 kr. Det är arbete och ställning som drar.
Villa – tre verkliga exempel
Lättare att förstå med riktiga jobb. Jag har plockat tre nyare projekt från Stockholms-området och anonymiserat dem — siffrorna är ungefärliga men i rätt häradet.
Villa i Bromma, 130 kvm fasadyta, träpanel i hyfsat skick. Akrylat, bättring av befintlig färg, ny strykning, lite spackel och kittarbete runt fönster. Ställning på två sidor, stege på två. Två målare i ungefär två och en halv vecka. Landade på 87 000 kronor före ROT.
Villa i Älvsjö, 160 kvm träfasad, åldrad färg och flagor på söderfasaden. Full skrapning på söder och väster, ny grundning, två strykningar akrylat över hela. Lagning av ungefär två meter rötskadad panel under fönster. Komplett byggställning. Tre målare i tre veckor. 148 000 kronor före ROT.
Villa i Täby, 200 kvm putsfasad med befintlig silikat. Softwash och algbehandling, lagning av sprickor, två strykningar silikat. Lift istället för full ställning. 165 000 kronor före ROT.
Notera att putsfasaden var dyrare per kvm — silikatfärg är inte billig, och putsen behövde mer lagningsarbete än någon av träfasaderna.
BRF – varför spannet är så brett
BRF-fasader är en helt annan storleksordning. Jag brukar säga till styrelser att räkna 900–1 800 kronor per kvm fasadyta som utgångspunkt, men det varierar dramatiskt baserat på:
- Våningsantal och åtkomst – en trevåningsfastighet i förort med rakt mark är en sak. En jugendfastighet på Östermalm med trottoar, parkering och fyra balkonglinjer är något helt annat.
- Putsens skick – är det bara att tvätta och måla, eller måste vi laga 200 löpmeter sprickor och putsbomningar först?
- Bygglovs- och kulturmiljökrav – innerstans-BRF behöver ofta godkända kulörer från Stadsmuseet, och det styr färgvalet vilket styr kostnaden.
- Tid på året och projektets längd – ett jobb som löper över hela sommaren har ställningshyra som tickar.
Vi var ute på en BRF i Sundbyberg förra året, fyra trapphus, ljus puts från 60-talet. Total kostnad runt 1,4 miljoner inklusive ställning och en del lagningsarbete på sockeln. Samma år gjorde vi en något mindre fastighet i Vasastan — 2,1 miljoner, och det handlade mest om att putsen var dåligt eftersatt och åtkomsten i den smala gränden krävde fasadhiss istället för ställning från marken.
Förbehandling är där pengarna ligger
Jag har skrivit det tidigare och säger det igen: förbehandlingen är ungefär 60–70 % av en bra fasadmålning — både i arbete och i kostnad. Själva strykningen går fort. Det som tar tid är att komma till en yta som faktiskt vill ta emot färg.
Två villor som båda är "150 kvm träfasad" kan kosta 75 000 respektive 135 000 kronor — och hela skillnaden kan ligga i förbehandlingen. Den ena hade en frisk, väl skött fasad som behövde tvätt och bättring. Den andra hade akrylat på akrylat på akrylat sedan 80-talet, med flagor över halva ytan.
Det är därför jag aldrig ger telefonpriser. Jag måste se fasaden för att veta vad förbehandlingen kommer kosta.
Ställning, lift eller stege – stor kostnadspost
På en villa hyrs ofta en byggställning för 15 000–35 000 kronor beroende på storlek och hyrtid. På en BRF är ställningen ofta en betydande del av hela projektkostnaden.
Vi tittar alltid på vad åtkomsten kräver:
- Stege – billigast, men begränsad till lägre partier och småjobb. Inte säker för längre arbetsperioder.
- Rullställning – bra för mindre villor och delar av fasader.
- Byggställning – standard för komplett villamålning och mindre BRF.
- Saxlift eller bomlift – kan vara billigare än ställning för kortare jobb, men inte alltid praktiskt.
- Fasadhiss – används på högre BRF där fast ställning är svår att rigga.
Det är klassikern vi ser om och om igen — folk som jämför två offerter där den ena bara har räknat med "stege" för att hålla nere priset. Det funkar tills en målare gör sig illa eller jobbet drar ut på tiden för att man inte kan ha två personer på fasaden samtidigt.
Färgvalet kostar mer än man tror
Färgkostnaden är inte den största posten, men den varierar. För en villa i ungefär 150 kvm storlek pratar vi ungefär:
- Standard akrylat – 8 000–12 000 kronor för all färg och primer.
- Premium akrylat eller silikonbaserad – 12 000–18 000 kronor.
- Linoljefärg – 15 000–25 000 kronor (dyrare per liter, men håller längre).
- Slamfärg / Falu rödfärg – 4 000–8 000 kronor (billigast i materialet).
- Silikat på puts – 18 000–28 000 kronor för en villa. För BRF sätts priset efter besiktning.
Det jag brukar säga är: räkna inte färgkostnaden i kronor per kvadratmeter, utan i kronor per år av hållbarhet. En linolja som kostar 8 000 mer än akrylat och håller åtta år längre är en bra affär. En billig akrylat som ger blåsor om tre år kostar dig 100 000 i ny ommålning.
Trä, puts, plåt och tegel – olika prisbild
Det är klart att fasadmaterialet styr priset. Grovt indelat, i kronor per kvm fasadyta inklusive normalt förarbete:
- Träfasad i bra skick– Priset styrs av ytan och underlagets skick.
- Träfasad med skador– pris efter besiktning.
- Putsfasad i bra skick– Fast pris efter kostnadsfri besiktning.
- Putsfasad med sprickor och bom– Priset fastställs efter kostnadsfri besiktning.
- Plåtfasad– Priset styrs av ytornas skick och rostgrad.
- Tegelfasad– jag avråder oftast helt, men om man måste får ni ett fast pris efter kostnadsfri besiktning.
Det här är BRF-priser. Villaarbete har högre etableringskostnad per kvm eftersom totalytan är mindre — räkna med 20–30 % påslag mot tabellen.
Så läser du en offert på fasadmålning
En bra offert ska låta dig förstå vad du köper, inte bara totalsumman. Tumregeln vi använder när vi själva skriver är att kunden ska kunna jämföra rad för rad med en annan målare. Det här ska finnas med:
- Exakt yta som ska målas (kvm fasad).
- Vilken färg och produkt — fabrikat, kulör, glansgrad.
- Antal strykningar — grundolja eller primer, mellanstrykning, slutstrykning.
- Förbehandling – tvätt (vilken metod), skrapning (omfattning), lagning, kitt.
- Åtkomst – ställning, lift, dagar.
- Kringarbete – fönsterfoder, knutar, plåt, eventuell rötbyte.
- Vad som inte ingår — det är minst lika viktigt.
- Garantitid och vad garantin täcker.
Om en offert säger "fasadmålning villa, klart" och en summa — då ringer du och ber dem specificera. En målare som inte vill skriva ner det han ska göra är inte en målare jag skulle anlita.
När en offert är misstänkt billig
Det finns en myt om att det alltid lönar sig att ta billigaste offerten och att alla målare gör i princip samma jobb. Det är inte sant.
En offert som ligger 30–40 % under de andra har nästan alltid hoppat över något:
- Inget grundolja eller primer på obehandlade ytor.
- En strykning istället för två.
- Ingen riktig förbehandling — bara "tvätta och måla över".
- Stege istället för ställning.
- Svart arbete utan kvitto eller försäkring.
- Lägre kvalitetsklass på färgen än man säger.
Vi förlorar jobb på pris ibland, och jag är okej med det. Men jag har varit ute hos kunder två-tre år senare som ringer för att fasaden flagnar — och det har då alltid varit ett jobb som gjordes billigt en gång och som nu kostar dem dubbelt att rätta till.
ROT-avdrag och hur det faktiskt räknas
ROT-avdraget är 30 % av arbetskostnaden, max 50 000 kronor per person och år. Det är arbetskostnaden — inte materialet, inte ställningen — som är avdragsgill. På en typisk villamålning är arbetskostnaden ungefär 55–70 % av totalen.
Konkret exempel: villa i Bromma, total 87 000 kronor. Arbetskostnaden i den offerten var ungefär 53 000 kronor. ROT-avdraget blir 30 % av det, alltså 15 900 kronor. Slutpris efter ROT: cirka 71 000 kronor.
För BRF gäller andra regler — BRF får i normalfallet inte göra ROT-avdrag, eftersom föreningen som juridisk person inte är avdragsberättigad. Vissa har möjlighet att dra moms om de är registrerade för det, men det är en fråga för er ekonom, inte för mig.
När du ska be om besiktning
Om du funderar på fasadmålning — ring oss för en kostnadsfri besiktning. Vi kommer ut, går runt huset, kollar panel, fukt, eventuella skador, mäter ytan ordentligt och pratar färgval. Du får en specificerad offert som du kan jämföra med två-tre andra. Inga tomma summor, inget "vi tar det när vi börjar".
I Stockholm, Uppsala och hela Mälardalen är besiktningen gratis. Vi bygger inte vår verksamhet på att övertyga folk om att de behöver måla just nu. Vi bygger den på att hålla kvar samma kunder över tio, tjugo år — och det gör vi bara om vi varit ärliga från första besöket.
Slitageklassen i ett trapphus styr både färgval och antal strykningar på de nedersta två metrarna – vi hanterar dem löpande vid vår trapphusmålning i Nynäshamn.
Trapphus i miljonprogrammet har ofta gammal latexfärg på betongväggar, vilket kräver noggrann avfettning före målning – vi hanterar dem löpande vid trapphusmålning i Västerås.
Beslag, gångjärn och spanjoletter demonteras före slipning, annars låser färgen fast funktionen – det arbetet beskrivs närmare under När på året ska.