Etappplanering för BRF – dela upp stora projekt över flera år
Inte alla BRF:er har 2 miljoner i underhållsfonden när hela fasaden ropar efter en omgång färg. Och då är frågan vi får oftast: kan man göra det i etapper? Svaret är ja, men på rätt sätt — det handlar om mer än att dela summan på två. Här är hur vi tänker när vi etappplanerar.
När etappplanering är rätt — och när det inte är det
Det första vi gör när en styrelse hör av sig och pratar om etappplanering är att fråga: varför vill ni etappplanera? Svaret styr allt.
Det vanligaste svaret är ekonomi. Underhållsfonden räcker inte till hela projektet på en gång, och styrelsen vill inte ta lån. Det är ett legitimt skäl, och då finns det smarta sätt att dela upp arbetet.
Det andra vanliga svaret är att minska störningen för de boende. Att ha ställning runt hela huset i tre månader är jobbigt; att ha det på en sida i taget under två säsonger kan upplevas som mer hanterbart.
Men sen finns det skäl som inte är bra för etappplanering. Om hela fasaden är jämnt sliten och nått det skick där färgen släpper, då går det inte att vänta tre år med halva fasaden — för då hinner det skicket bli mycket värre och kostnaden för den senare halvan ökar med kanske 40 procent på grund av extra rötskador, omfattande omslipning och så vidare.
Det första vi gör är därför alltid en besiktning där vi grupperar fasaderna i tre kategorier: "akut", "kan vänta 2–3 år", och "kan vänta 5+ år". Den indelningen är vad etappplanen ska bygga på, inte styrelsens kassaflöde.
De fyra vanliga etappmodellerna
Vi använder fyra grundmodeller när vi pratar etappplan med en BRF. De kan kombineras, men det är värt att förstå dem var för sig.
Modell 1: Per fasadsida. Vanligaste och oftast enklaste. Etapp 1 = sydfasad (mest exponerad, åldras snabbast). Etapp 2 = gavlar. Etapp 3 = norr/innergård. Fördelar: ställningsekonomi blir bättre per etapp än om man hoppar runt huset, och kan synkas med vad som är mest skadat. Nackdel: huset kan se ojämnt målat ut under övergångsperioden, vilket vissa medlemmar reagerar på.
Modell 2: Per byggnadsdel. År 1 = fasader. År 2 = fönster och plåtdetaljer. År 3 = balkonger och vindskivor. Fördel: varje etapp är ett "färdigt" delprojekt med tydlig avgränsning. Nackdel: kräver fortfarande ställning eller skylift flera gånger, vilket gör totalkostnaden över alla etapper högre än vid en samlad insats.
Modell 3: Akut vs framtid. År 1 = bara det som måste göras nu (rötskador, släppande färg, otäta plåtfogar). År 4–5 = full ommålning av allt. Fördelar: lugnar de mest brännande problemen omedelbart, sprider kostnaden, ger tid att fylla på underhållsfonden. Nackdel: dubbla mobiliseringskostnader och om akuta åtgärder gjorts slarvigt försvårar det senare arbetet.
Modell 4: Per uppgång eller huskropp. Bara aktuellt för större BRF:er med flera separata huskroppar (eller långsträckta hus med flera trapphus). Etapp 1 = hus A. Etapp 2 = hus B. Fördel: varje hus blir fullt klart innan nästa börjar, vilket är psykologiskt lugnande för boende. Nackdel: ojämn åldring i längden — hus A som målades 2024 kommer att se annorlunda ut än hus C som målades 2028.
Räkneexempel: tre års etappplan på en BRF i Hägersten
Förra året jobbade vi med en BRF i Hägersten — ett 1960-talshus med 38 lägenheter, totalt 1 800 kvadratmeter fasadyta i puts. Hela fasaden behövde insats, men föreningen hade 1,1 miljoner i underhållsfonden och ville inte ta lån.
Hela jobbet i ett svep hade kostat dem cirka 2,1 miljoner. För dyrt. Vi lade upp det i två etapper med ett års mellanrum:
Etapp 1 (år 1): Sydfasad + sydvästra gaveln. 1 050 000 kronor. Inkluderade ställning, omfattande förbehandling med tvätt och skrap, ett par hundra meter putslagning, två strykningar silikatfärg, ny kittning av fönsterbleck på etappens sida.
Mellan etapperna lade föreningen undan månadsavsättning på 38 000 kronor, vilket gav 456 000 kronor till etapp 2.
Etapp 2 (år 2): Norra fasaden + nordöstra gaveln + innergård. 1 180 000 kronor (lite dyrare eftersom innergården var trångare för ställning och hade fler balkonger med tillsynsbehov).
Totalt över två år: 2,23 miljoner. Det vill säga 130 000 kronor dyrare än om de hade gjort allt på en gång (samma ställningsmobilisering, samma upptransporter, samma logistik två gånger).
Var det värt det? För dem ja, för det innebar att de slapp ta lån på 1 miljon till 4,5 procents ränta — vilket hade kostat dem cirka 100 000 kronor i räntor över återbetalningsperioden, plus själva lånevillkoren. Etappkostnaden på 130 000 var i samma härad och löste likviditetsfrågan utan banklån.
Det är så LCC-räkningen ser ut för etappplanering: oftast lite dyrare totalt, men ekonomiskt vettigt om alternativet är att låna.
De praktiska problemen ingen pratar om
Etappplanering har också en uppsättning praktiska problem som styrelsen behöver vara förberedd på.
Färgmatchning över år. Om ni målar sydfasaden 2025 och norra 2027 — kommer det att synas? Svar: ja, lite. Färgen i etapp 2 kommer att se nyare ut än etapp 1, som hunnit börja blekna. Vid kort etapp-intervall (1–2 år) är skillnaden minimal och de flesta märker den inte. Vid 4–5 års mellanrum syns det. Lösningen är att lägga en lätt rolltvätt på etapp 1 i samband med etapp 2 — kostar 30 000–60 000 kronor extra men jämnar ut visuellt.
Skarvar och kanter. När man målar bara en sida av huset måste det finnas en "naturlig" gräns — gavelhörn, vertikal fog, övergång mellan byggnadsdelar. Att stoppa måleriet mitt på en putsyta blir alltid synligt och fult. Det här definierar vilka etappuppdelningar som ens är möjliga.
Ställningskostnad per etapp. Ställning kostar ungefär 380–550 kronor per kvadratmeter sträckt yta, beroende på höjd och komplexitet. Att etappdela ger högre styckkostnad per kvadrat. För riktigt små etapper kan ställningsdelen ensam göra etappmodellen oekonomisk — då är skylift ofta ett bättre alternativ.
Garantitider blir komplicerade. Om etapp 1 har garanti enligt branschstandard från 2025 och etapp 2 från 2027, då löper de ut vid olika tidpunkter. Inget oöverstigligt, men styrelsen måste hålla koll så att inte garantier glider iväg utan slutbesiktning.
Personalskifte hos entreprenören. När etapp 2 kommer kan platschefen ha bytts ut, kvalitetsrutinerna kan ha förändrats, kanske till och med ägarbyte hos entreprenören. Skriv in i avtalet att samma färgsystem, applicering och kvalitetsnivå ska gälla över alla etapper.
Det här är vad ni bör skriva in i etappavtalet
När vi skriver etappavtal med BRF:er finns det några extra punkter utöver standardavtalet:
Optionsrätt för etapp 2 (och 3). Föreningen har rätten att avropa etapp 2 inom säg 24 månader, med en överenskommen indexreglering av priset (vi använder ofta E84 entreprenadindex, månadsindex). Det skyddar föreningen från orimliga prishöjningar men ger oss som entreprenör en planerbar pipeline.
Maxgräns för indexering. Vi brukar sätta att indexreglering inte får överstiga 8 procent på två år. Skyddar båda parter mot extremrörelser i materialpriser.
Materialspecifikation som låser kvalitet. Exakt vilken färg, från vilken tillverkare, vilken förbehandling. Detta säkerställer att etapp 2 utförs likadant som etapp 1.
Slutbesiktning per etapp. Varje etapp besiktas separat med eget protokoll. Garantitiden räknas från respektive slutbesiktning.
Klausul om att etappen inte avropas. Vad händer om föreningen ändå inte vill ha etapp 2 (säg, på grund av att en huvudstrukturell skada hittas och ekonomin behöver omfördelas)? Vanligt: föreningen är inte tvingad, men entreprenören har rätt till en begränsad ersättning för förberedelsearbete (typiskt 25 000–50 000 kronor).
Mjuka effekter — de boendes upplevelse
En sak vi pratar för lite om i branschen är hur etappplanering känns för de som bor i huset. Två tunga månader med ställning på en sida är obekvämare än man tror. Och om man bor på den sidan som inte målas — då känns det orättvist att betala lika mycket i underhållsavgift som de som får ny färg utanför fönstret det året.
Vår erfarenhet är att en tydlig, väldigt konkret etappplan som kommuniceras minst sex månader innan etapp 1 hjälper enormt. Folk accepterar olägenheter mycket bättre när de förstår tidsplanen och vet att deras tur kommer.
Vi brukar föreslå att styrelsen håller ett informationsmöte i januari året innan etapp 1 där hela tre- eller fyrårsplanen presenteras. Skissad på en plansch där alla kan se: "år 1 = denna sida, år 2 = denna sida, år 3 = takdetaljer och balkonger". Det löser 80 procent av de framtida klagomålen.
När ska ni ringa proffs?
Etappplanering är inte ett standardiserat hantverk. Det är ett strategiskt arbete som kräver kunskap om både fasadens skick, ekonomiska modeller och praktisk byggorganisation. Det är inte heller något vi gör i offertstadiet — det görs före offert, i ett rådgivande samtal.
Om er BRF överväger etappplanering: ring oss för en kostnadsfri rådgivning. Vi besiktar fasaden, går igenom vad som måste göras nu och vad som kan vänta, och presenterar 2–3 alternativa etappupplägg med ungefärliga kostnader för respektive. Ni tar sedan beslutet och bestämmer om ni vill gå vidare med oss eller någon annan. Det är så vi tycker rådgivning ska gå till.
Trapphus i miljonprogrammet har ofta gammal latexfärg på betongväggar, vilket kräver noggrann avfettning före målning – det arbetet beskrivs närmare under Etappplanering vid trapphusmålning.